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1、 合同的范圍
本合同規定的服務范圍、作業內容及清掃周期以《_________物業清潔標準及定期作業指導書》為準。
2、 合同履行期限
本合同自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
3、 合同雙方的責任
一、甲方責任
1．按合同約定向乙方支付保潔服務費。
2．無償為乙方提供保潔用水、電。
3．對乙方保潔質量應及時監督檢查，發現質量問題及時要求乙方返工，直至達到質量標準。
4．教育有關人員遵守_________物業保潔制度，共同維護_________業內環境，愛護園內設施。
5．積極采納乙方在_________物業內保潔方面的合理化建設，協助乙方處理有關投訴。
二、乙方責任
1．乙方收到甲方進駐現場書面通知后，要積極做好準備，準時進駐現場。
2．乙方在甲方設立作業所。作業所在業務上受乙方和甲方雙重領導。
3．認真完成規定的作業項目和標準，確保衛生質量，達到客戶滿意。
5．乙方人員要統一著裝，衣帽整潔，配戴本公司名牌，進入工作現場的出入證上甲方配發，遵守甲方各項內部規章制度，乙方不得在甲方服務區域內未經甲方同意擅自承攬業務。
6．乙方員工在工作期間不得隨意離開工作崗位，若乙方主管負責人不在作業現場，乙方臨時負責人應接受甲方主管保潔負責人的監督指導，并按甲方的保潔工作標準進行檢查。
7．乙方派出一名主管負責人負責日常保潔工作質量檢查和保潔工作緊急情況的處理，并于每月25日之前將當月的保潔工作總結和下月的保潔工計劃以書面形式報告甲方。
8．乙方員工在工作期間發生工傷事故全部費用由乙方承擔，乙方用工應簽定勞動協議，并辦理各種用工手續，如因用工不當，給甲方造成損失由乙方承擔。
第六條 合同總價
本合同月總金額為人民幣_________元，此款取費所列項目見《_________物業清潔標準及定期作業指導書》。
第七條 付款方式
甲方在合同生效后，如未發現保潔質量問題，以轉帳支票方式于每月_________日（如遇休息日或節假日，付款日期順延）全額向乙方支付當月的日常保潔服務費人民幣_________元整。如發現保潔質量問題，甲方按照月保潔費的10％先行扣款，然后雙方協商。
第八條 合同變更與終止
1．合同的變更與提前終止必采用書面形式。
2．本合同規定的履行期限屆滿，合同自動終止。
3．在合同履行過程中，如遇不可抗拒的因素，雙方協商以補充合同方式解決。
4．合同內容變更、提前終止必須提前一個月書面通知對方，否則按月服務費25％負賠償責任。
第九條 合同解除
1．甲方未按合同規定向乙方支付費用，經乙方催討后仍未支付時，乙方可以解除合同，并按違約責任要求賠償。
2．乙方嚴重失職造成甲方物業管理的重大損失，甲方可以解除合同，并按違約責任要求賠償。
3．乙方發生嚴重違約后，在收到甲方書面通知一個月內仍不能采取補救措施及行動，甲方可以解除合同。
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）
名稱：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿業主大會
受委托方（以下簡稱乙方）：
名稱：
物業管理資質等級證書編號：
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方選聘（或續聘）乙方為＿＿＿＿＿＿（物業名稱）提供物業管理服務，訂立本合同。
第二條 物業管理區域基本情況
物業名稱：
物業用途：
座落：
四至：
占地面積：
總建筑面積：
委托管理的物業范圍及構成細目見附件一。
第二章 物業服務內容
第三條 制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等；＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第四條 房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第五條 共用設施設備的日常維修、養護和管理，共用設施設備包括：共用的上下水管道、共用照明、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第六條 共用設施和附屬建筑物、構筑物的日常維修養護和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第七條 公共區域的綠化養護與管理，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第八條 公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第九條 維護公共秩序，包括門崗服務、物業區域內巡查、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十條 維持物業區域內車輛行駛秩序，對車輛停放進行管理，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十一條 消防管理服務，包括公共區域消防設施設備的維護管理，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十二條 電梯、水泵的運行和日常維護管理，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十三條 房屋裝飾裝修管理服務，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十四條 其他委托事項
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第三章 物業服務質量
地址：__________________________________________
電話：__________________________________________
身份證號碼：____________________________________
承租方姓名 /名稱：（以下簡稱“乙方”）__________
地址：__________________________________________
電話：__________________________________________
身份證號碼：____________________________________
中介方：________________________________________
甲、乙雙方就甲方愿出租、乙方自愿承租物業事宜，經雙方協商一致，同意簽訂本物業正式租賃合約。
一、租賃物業名稱及地址：____________________________________
二、用途：住宅。
三、面積：該物業建筑面積為______平方米。
四、租約期限
租賃期限：由 _____年_____ 月_____日至_____年_____月_____日，共_____年。
五、租金
租賃期租金：每月_____元，乙方先期交納_____個月租金共計_____元。
其中_____個月房租， _____個月押金， 后續房租每 _____月交一次。
六、付租方法
甲方有權在前次房租到期前_____天獲取下一次應交租金。
七、公用事業費
水、電、煤、電話費由 每月按帳單支付。
八、管理費
月度管理費用，取暖費（包括物業管理公司規定的相關合理的調整）由 _____方支付。
九、押金
簽訂本正式租賃合同 當日內，乙方須付甲方押金，相當于 _____個月租金，共__________元。
十、交房日期：于_____ 年 _____月_____日或之前。
十一、乙方之義務
乙方須按上述規定交付承租押金予甲方，予租約終止或期滿時，甲、乙雙方不再續約，乙方在付清全部租金、電話費等后的_____天工作日內，押金（不計利息）得憑原收據由乙方收回。
乙方同意按上述規定按時交付租金及合同中規定的費等，如乙方逾期不付，須繳付滯納金予甲方，租金滯納金每日按月租百分之___（ _____％）計收，逾期超過十天，將視作乙方自動退租，甲方有權收回該物業并獲取押金，如為合同中規定的其它費用逾期不付，按政府有關部門規定征收滯納金。
非經甲方同意，乙方不得擅自將該物業轉租第三者，或與第二者合租、分租。
該物業內之一切原來設備及間隔，乙方必須征得甲方書面同意，方可更改或增減。
乙方不得在該物業內，收藏違禁政府之物品，舉凡軍械、火藥、璜硝、汽油及揮發性之化工原料，或有爆炸性之危險物品，均不許存放該物業內外任何地方。否則，一切后果由乙方負責。
乙方須正確維護使用該物業內甲方所提供之家具、電器、裝置及設備，甲乙雙方已應定期核查資產狀況， 如有乙方原因造成損壞，照價賠償。
租賃期內非經甲方同意乙方不得退租，否則將沒收乙方押金。
租約期滿，乙方如需延長租約，須在租約期滿一個月前，以書面形式通知甲方，租金由雙方協議商定。
若出現不可抗力危害的情況，如遭遇地震、風暴、洪水、水災等自然災害襲擊，而使該物業內任何設施非正常運行，甲方概不承擔賠償乙方損失的責任；若乙方由于該物業的正常使用受到損害累計十四天，乙方有權提前五天書面通知甲方無償終止本協議，而甲方應立即歸還乙方全部的保證金和由乙方預付給甲方的租金。
十二、甲方之義務
租賃期內，甲方不得無故終止合約，否則甲方須雙倍退還乙方押金。
甲方須承擔該物業的所有稅項。
甲方須負責該物業各種結構之維修費用，如屋頂、天花、墻壁等，在乙方提出需要檢修，經甲方確認后，甲方應承擔修理，如不能及時修理時，經通知甲方_____個工作日后，乙方可自行安排修理，甲方承擔其費用。
十三、租約期內，甲方不得將該物業出售給第三者。
十四、附件包括家具清單，成為本租約不可分割的部分。
十五、本租約適用中華人民共和國法律 ，自甲、乙雙方簽章訂立后，雙方均應遵守本租約規定的各項條款。假如發生爭議，雙方不能完滿解決，將依照中華人民共和國有關法律及仲裁機構解決。
十六、本租約一式二份，甲、乙雙方各執一份，經雙方簽署，即時生效。
十七、 附注：家俱清單
十八、乙方需提交在此居住人員的詳細身份資料給甲方備案。
告之：合同一經簽定，甲方應當及時到相關部門辦理《房屋租賃許可證》和 《出租房屋安全許可證》。
十九、甲方保證為所出租房屋的合法所有人，擁有房屋所有權證書或相應購房合同等證明文件。
附加條款：________________________
家具清單：________________________
甲方：__________________
法定代表人：────;
住所地：───────;
郵編：────────。
乙方：────────;
法定代表人：─────;
住所地：────────;
郵編：────────;
資質等級：────────;
證書編號：────────。
根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對────────(物業名稱)提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。
第一章─物業基本情況
第一條─物業基本情況:
物業名稱──────────────;
物業類型──────────────;
座落位置──────────────;
建筑面積──────────────。
物業管理區域四至：
東至──────────────;
南至──────────────;
西至──────────────;
北至──────────────。
(規劃平面圖見附件一，物業構成明細見附件二)。
第二章─服務內容與質量
第二條─在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容：
1、物業共用部位的維修、養護和管理(物業共用部位明細見附件三);
2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理(物業共用設施設備明細見附件四);
3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;
4、公共綠化的養護和管理;
5、車輛停放管理;
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理;
7、裝飾裝修管理服務;
8、物業檔案資料管理。
第三條─在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：
1、──────────────;
2、──────────────;
3、──────────────。
第四條─乙方提供的前期物業管理服務應達到約定的質量標準(前期物業管理服務質量標準見附件五)。
第五條─單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。
第三章─服務費用
第六條─本物業管理區域物業服務收費選擇以下第─ 種方式：
1、包干制
物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：
多層住宅：─────元/月.平方米;
高層住宅：─────元/月.平方米;
別墅：─────元/月.平方米;
辦公樓：─────元/月.平方米;
商業物業：─────元/月.平方米;
物業：─────元/月.平方米。
物業服務費用主要用于以下開支：
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(3)物業管理區域清潔衛生費用;
(4)物業管理區域綠化養護費用;
(5)物業管理區域秩序維護費用;
(6)辦公費用;
(7)物業管理企業固定資產折舊;
(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)法定稅費;
(10)物業管理企業的利潤;
(11)─────────。
乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
2、酬金制
物業服務資金由業主按其擁有物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：
多層住宅：─────元/月.平方米;
高層住宅：─────元/月.平方米;
別墅：─────元/月.平方米;
辦公樓：─────元/月.平方米;
商業物業：─────元/月.平方米;
物業：─────元/月.平方米。
預收的物業服務資金由物業服務支出和乙方的酬金構成。
物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(3)物業管理區域清潔衛生費用;
(4)物業管理區域綠化養護費用;
(5)物業管理區域秩序維護費用;
(6)辦公費用;
(7)物業管理企業固定資產折舊;
(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)────────────。
乙方采取以下第─ 種方式提取酬金：
(1)乙方按─── (每月/每季/每年)─── 元的標準從預收的物業服務資金中提取。
(2)乙方─── (每月/每季/每年)按應收的物業服務資金
%的比例提取。
物業服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用;物業服務支出年度結算后不足部分，由全體業主承擔。
第七條─業主應于────────之日起交納物業服務費用(物業服務資金)。
納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用(物業服務資金)由甲方全額交納。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用(物業服務資金)的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。
物業服務費用(物業服務資金)按──(年/季/月)交納，業主或物業使用人應在─── (每次繳費的具體時間)履行交納義務。
第八條─物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并每年──次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。
對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：
1、──────────────;
2、──────────────。
第四章 物業的經營與管理
第九條─停車場收費分別采取以下方式：
1、停車場屬于全體業主共有的，車位使用人應按露天車位───元/個·月、車庫車位───元/個·月的標準向乙方交納停車費。
乙方從停車費中按露天車位───元/個·月、車庫車位───元/個·月的標準提取停車管理服務費。
2、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業主和物業使用人有優先使用權，車位使用人應按露天車位───元/個·月、車庫車位───元/個·月的標準向乙方交納停車費。
乙方從停車費中按露天車位───元/個·月、車庫車位───元/個·月的標準提取停車管理服務費。
3、停車場車位所有權或使用權由業主購置的，車位使用人應按露天車位───元/個·月、車庫車位───元/個·月的標準向乙方交納停車管理服務費。
第十條─乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。
第十一條─本物業管理區域內的會所屬───(全體業主/甲方)所有。
會所委托乙方經營管理的，乙方按下列標準向使用會所的業主或物業使用人收取費用：
1、──────────────;
2、──────────────。
第十二條─本物業管理區域內屬于全體業主所有的停車場、會所及其他物業共用部位、公用設備設施統一委托乙方經營，經營收入按下列約定分配：
1、──────────────;
2、──────────────。
第五章─物業的承接驗收
第十三條─乙方承接物業時，甲方應配合乙方對以下物業共用部位、共用設施設備進行查驗：
1、──────────────;
2、──────────────;
3、──────────────。
第十四條─甲乙雙方確認查驗過的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題：
1、──────────────;
2、──────────────;
3、──────────────。
甲方應承擔解決以上問題的責任，解決辦法如下：
1、──────────────;
2、──────────────;
3、──────────────。
第十五條─對于本合同簽訂后承接的物業共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。
第十六條─乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：
1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件;
4、──────────────。
第十七條 甲方保證交付使用的物業符合國家規定的驗收標準，按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。
第六章─物業的使用與維護
第十八條─業主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。
乙方根據規章制度提供管理服務時，甲方、業主和物業使用人應給予必要配合。
第十九條─乙方可采取規勸、───、───等必要措施，制止業主、物業使用人違反本臨時公約和物業管理區域內物業管理規章制度的行為。
第二十條─乙方應及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業管理的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。
第二十一條─因維修物業或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關業主和乙方的同意;乙方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關業主和甲方的同意。
臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。
第二十二條─乙方與裝飾裝修房屋的業主或物業使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，并事先告知業主或物業使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
第二十三條─甲方應于──── (具體時間)按有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理用房。
物業管理用房建筑面積──── 平方米，其中：辦公用房─── 平方米，位于───── ;住宿用房───平方米，位于───── ;
用房─── 平方米，位于───── .
第二十四條─物業管理用房屬全體業主所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。
第七章─專項維修資金
第二十五條─專項維修資金的繳存──────────。
第二十六條─專項維修資金的管理──────────。
第二十七條─專項維修資金的使用──────────。
第二十八條─專項維修資金的續籌──────────。
第八章─違約責任
第二十九條─甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準的，由甲方賠償由此給業主和物業使用人造成的損失。
第三十條─除前條規定情況外，乙方的管理服務達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準，應按───的標準向甲方、業主支付違約金。
第三十一條─甲方、業主或物業使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業服務費用(物業服務資金)的，應按標準向乙方支付違約金。
第三十二條─乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業服務費用標準的，業主和物業使用人就超額部分有權拒絕交納;乙方已經收取的，業主和物業使用人有權要求乙方雙倍返還。
第三十三條─甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。
第三十四條─以下情況乙方不承擔責任：
1、因不可抗力導致物業管理服務中斷的;
2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的;
3、因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的;
4、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的;
5、──────────────。
第九章─其他事項
第三十五條─本合同期限自─ 年─月─日起至─ 年─月─日止;但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。
第三十六條─本合同期滿前──月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議;雙方未能達成協議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業管理企業。
第三十七條─本合同終止時，乙方應將物業管理用房、物業管理相關資料等屬于全體業主所有的財物及時完整地移交給業主委員會;業主委員會尚未成立的，移交給甲方或───── 代管。
第三十八條─甲方與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當包含本合同約定的內容;物業買受人簽訂物業買賣合同，即為對接受本合同內容的承諾。
第三十九條─業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，業主應承擔連帶責任。
第四十條─本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第四十一條─本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同存在沖突的，以本合同為準。
第四十二條─本合同在履行中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，雙方可選擇以下第─ 種方式處理：
1、向───── 仲裁委員會申請仲裁;
2、向人民法院提起訴訟。
第四十三條─本合同一式─ 份，甲、乙雙方各執─ 份。
甲方(簽章)─────────乙方(簽章)
(編號：)
第一章 總則
合同雙方當事人
甲方(房地產開發公司)：
注冊地址：
營業執照注冊號：
企業資質證書號：
法定代表人：聯系電話：
乙方(物業管理公司)：
注冊地址：
營業執照注冊號企業資質證書號
法定代表人：聯系電話：
根據法律、法規和有關規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方就甲方負責開發建設的物業(以下簡稱“本物業”)實行前期物業管理有關問題達成一致意見,特訂立本合同，雙方共同遵守。
第一條 物業基本情況
物業類型：
坐落位置：市鎮路
占地面積：平方米，其中綠地面積——平方米。建筑面積：平方米，其中住宅平方米，商鋪平方米，停車場。
第二條 本合同中涉及的幣值，均指人民幣。
第二章 物業服務事項
第三條 甲方按照法律、法規和有關規定，采用“招標”、“協議”方式，選聘乙方對本物業實施前期物業管理。
第四條 本物業在未竣工驗收(以建設部門簽發房屋建筑工程竣工驗收備案表的時間為準，下同)交付使用前，甲方要求乙方提供以下服務內容及達到服務質量。
1、建筑物主體外的共用部位管理。
服務質量：外墻完好，外觀整潔，完好率達98%，零修及時率、合格率100%。
2、共用設施設備管理。
服務質量：設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。
3、綠化、環境衛生管理。
服務質量：設施完好、整潔，綠化長勢良好，公共場地保潔率95%。
4、車輛管理。
服務質量：交通暢順，停放有序。
第五條 本物業竣工驗收交付使用后，乙方向業主和非業主使用人提供以下服務內容及達到以下服務質量
(一)日常服務
1、房屋建筑共用部位的維修養護和管理，包括：“樓蓋”、“屋頂”、“外墻面”、“承重結構”、“樓梯間”、“走廊通道”、“門廳”。
服務質量：外墻完好，外觀整潔，完好率達98%,零修及時率、合格率100%。
2、共用設施設備和相關場地的維修養護、運行和管理，包括：“道路”、“垃圾道”、“煙囪”、“化糞池”、“溝渠”、“池”、“照明系統”、“中央空調”、“電梯”、“發電機”、“消防設施設備”、“智能化設備”“外墻排水管”。
服務質量：設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。
3、按國家《物業管理條 例》(以下簡稱《條 例》)第四十五條 的規定，物業管理區域內，供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用?；虬春贤募s定，來行使合同權利和履行合同義務。
4、生活服務設施的維修養護和管理，包括“商業網點”、“文化體育娛樂場所”。
服務質量：設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。
5、綠化與建筑小品的維修養護和管理,包括“共用綠地”、“花木”、“建筑小品”、“園林小品”。
服務質量：完好、整潔，綠化長勢良好。
6、公共環境衛生，包括“公共場所、房屋共用部位的清潔衛生”、“垃圾的收集、清運”。
服務質量：設施完好、整潔，公共場地保潔率95%，垃圾日產日清。
7、交通與車輛停放秩序的管理。
服務質量：交通暢順，停放有序，行車線路標志明顯。
8、安全防范工作，包括“安全監控”、“巡視”、“門崗執勤”。
服務質量：設備良好，運行正常，崗亭24小時值班。
(二)定期服務
1、每月 清理生活垃圾一次;
2、每日 清洗水池一次;
3、每月 清疏化糞池一次;
4、每年 清疏排水系統一次;
5、2年 清洗建筑物外立面一次;
6、6個月 檢修水泵一次;
7、每月 檢修電梯一次;
8、** 檢修發電機一次;
9、** 檢修中央空調一次;
10、每月 檢修消防設施、設備;
服務質量：設備良好，運行正常，垃圾日產日清。
(三)管理與物業相關的工程圖紙、業主和非業主使用人檔案和竣工驗收資料。
服務質量：收集整理，裝訂規范，妥善管理，合理使用。
(四)其它服務事項
第六條 乙方在實施前期物業管理期間，不得利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備進行經營活動。
第七條 業主或非業主使用人裝飾裝修物業時，應當告知乙方并與乙方簽訂物業裝飾裝修協議。乙方可向業主或非業主使用人收取物業裝飾裝修保證金￥20xx元。物業裝飾裝修完畢，如未發現有損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，不存在安全隱患的，及未違反“物業裝飾裝修協議”的，乙方應在 30日內將物業裝飾裝修保證金“本金”退回給業主或非業主使用人。
第八條 業主和非業主使用人對其房屋自用部位、自用設施設備向乙方提出維修養護服務要求的，乙方認為有能力承擔的可以接受，收費由雙方協商確定。
第三章 物業服務費用
第九條 本物業未竣工驗收交付使用前，物業服務費用由房地產開發企業交納。物業服務費用的構成包括：
1、物業服務成本;2、法定稅金;3、物業管理企業的利潤等;
第十條 本物業竣工交付使用后，物業服務費用由業主或非業主使用人繳交;已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業、物業服務費用由房地產開發企業交納。
第十一條 物業服務費的收取方式和物業服務酬金
本物業竣工驗收交付使用后，甲乙雙方約定采用以下方式收取物業服務費和提取酬金：
按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按“各戶使用量”另行分攤。乙方在年終決算物業服務總收入和服務總成本，盈余或者虧損均由物業管理企業享有。
第十二條 本物業竣工驗收交付使用后，乙方按本合同第五條 約定的內容要求提供服務，按以下標準向業主、非業主使用人收取物業服務費：
1、住宅按“建筑面積√”每月每平方米1.2元收取;商場按“建筑面積√”、每月每平方米1.5元收取.
2、已竣工驗收(以建設部門簽發房屋建筑工程竣工驗收備案表的時間為準)但仍未售出或交付使用的物業，由乙方按本條 本款第1點約定的標準向建設單位(業主)收取物業服務費。
第十三條 業主從辦理收樓手續后的次月開始繳交物業服務費，以后每次收繳物業服務費的時間為每月15號之前。乙方在首次收取業主或非業主使用人物業服務費時，可預收三個月。業主或非業主使用人變換或物業服務合同中止時，如業主、非業主使用人不欠乙方物業服務費，乙方應在一個月內將預收的物業服務費“本金”退給業主、非業主使用人。
第十四條 物業服務費的調整和違約責任
1、物業服務費收取標準在合同期內根據市物價部門批文調整。
2、甲方逾期繳納物業服務費的，按以下處理：
從逾期之日起每天按應交物業服務費的千分之1交滯納金;
3、業主和非業主使用人逾期交納物業服務費的，按以下方式處理： 從逾期之日起每天按應交物業服務費的千分之1交滯納金;
4、業主和非業主使用人無正當理由連續三個月不交物業服務費的，乙方可采取適當措施催繳。有超過20%的業主無正當理由連續三個月拒交物業服務費的，管理公司可在告知業主15天后，有權單方中止物業服務合同，退出物業管理區域。
非業主使用人不履行交費義務時，由業主承擔連帶交費責任。
第十五條 物業竣工驗收交付使用后，車位停放服務費和停車保管費由乙方按下列標準向車位使用人收?。?/p>
(一)車位服務費及車位停放服務費(已購買車位的，收取車位服務費;未購買車位的，收取車位停放服務費)
1、小車車位服務費30元/月
2、小車車位停放服務費200元/月、室外150元/月;摩托車停放服務費30元/月;
3、自行車停放服務費元/月;
(二)停車保管費
車主繳交停車保管費的，乙方與車主應另行約定保管責任，簽訂車輛保管合同。發生車輛損壞或丟失車輛事故的，由責任方按約定承擔責任。
(三)臨時停車的，“每小時√”、“每次”收取5元，24時至清晨8時7元。摩托車臨時停放1元。
第十六條 物業管理有關收費，按規定需報價格主管部門核準的，由乙方負責。
第十七條 物業竣工驗收交付使用后，其共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造費用按以下方式承擔：
1、保修期內由甲方承擔;
2、保修期后由全體業主承擔，或用專項維修資金支付;
第十八條 專項維修資金的籌集、使用和管理
甲乙雙方約定按以下方式籌集專項維修資金(可多種方式同時使用)。
1、購房人按二房以下1000元/戶、三房20xx元/戶、商鋪20xx元/卡的標準在收樓前直接向代辦銀行交納，或發展商代收，實行專戶存儲，?？顚Ｓ?，當業委會成立后，由發展商移交給業委會監督。
專項維修資金的籌集、使用與管理，按照法律、法規和有關規定由當事人另行約定。物業需要使用專項維修資金2，如專項維修資金已籌集部分不足以支付的，經業主大會同意，按該工程的預算向全體業主進行一次性籌集，業主應當按其業權建筑面積的比例分攤。在緊急情況下，甲方可決定臨時一次性籌集專項維修資金，以該工程預算基數，業主應當按其業權建筑面積的比例分攤。乙方發現危險情況但專項維修資金不足而要求甲方籌集，因甲方不籌集或籌集不及時導致物業損害的，應當免除乙方的責任。
第十九條 業主自用物業存在安全隱患，危及公共利益及他人利益的，應當及時維修養護，其他有關業主應當給予配合。存在安全隱患的業主不履行維修養護責任造成公共利益及他人利益損害的，由乙方負責維修養護，費用由該業主承擔。
第二十條 本物業竣工驗收交付使用后，按以下第種方式籌集購買房屋共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用：
1、由乙方代辦，保險費用由全體業主按各自業權建筑面積比例分攤;
2、由乙方代辦，保險費從物業服務費總收入中支出，計入成本。
具體投保的保險險種為。
附加險險種為。
業主或非業主使用人的家庭財產與人身安全保險，由業主或非業主使用人自行辦理。
第四章 雙方責任
第二十一條 甲乙雙方責任
(一)甲方責任
1、履行本合同約定的甲方責任，按照法律、法規和有關規定及本合同的約定，協助乙方做好物業管理工作。
2、起草《業主臨時公約》，在銷售物業時向買受人明示，并要求買受人作出遵守的書面承諾。
3、起草《前期物業管理服務協議》，在銷售物業時與買受人簽訂。
4、本物業竣工驗收交付使用時，協助乙方對物業進行接管驗收。甲方交付給乙方管理的房屋、設施、設備應當達到國家驗收標準的要求。如存在質量問題，雙方應書面確認并按以下第3種方式處理：
(1)由甲方負責返修;
(2)委托乙方返修，由甲方支付全部返修費用;
(3)雙方協商調解。
5、在本合同簽訂之日起或本物業竣工驗收交付使用之日起15日內甲方按(中府[1999]24號文要求)總建筑面積1.5-2‰比例向乙方提供物業管理用房，乙方無償使用，2-3‰比例(商業大廈按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房經業委會同意可用作商業用房，由乙方出租，其租金收入主要用于補貼物業管理費不足。
6、負責收集、整理物業管理所需圖紙、檔案、資料，并于本物業竣工驗收交付使用之日起15日內向乙方移交;
前款所述的資料包括：
(1)竣工驗收資料，包括但不限于物業竣工總平面圖;單體建筑、結構、設備竣工圖;配套設施、地下管網工程竣工圖等;
(2)技術資料，包括但不限于設施設備安裝、使用、維護等資料;
(3)物業質量保證書和物業使用說明書;
(4)與買受人簽訂的《前期物業管理服務協議》;
(5)物業管理所必需的其他資料。
由于甲方提供的資料不完整導致乙方無法履行物業服務合同的，乙方不承擔違約責任。
7、協調、處理本合同生效前發生的物業管理遺留問題。
(二)乙方責任
1、履行本合同約定的乙方責任，按照法律、法規和有關規定及本合同的約定，制定物業管理服務制度，開展物業管理服務活動;
2、編制物業年度維護計劃和維修方案并組織實施。
3、向業主和非業主使用人告知使用物業的有關規定，當業主或非業主使用人裝飾裝修物業時，告知有關禁止行為和注意事項。
4、可將物業管理的專項服務委托給專業公司承擔，但不得將物業管理整體服務內容一并轉讓或委托給第三方;
5、不得擅自占用物業的共用設施或改變其使用功能。
6、本合同終止時，應當向業主委員會移交各種用房及物業的全部檔案資料，清理與業主或非業主使用人發生的債權債務，與新的物業管理公司妥善交接，按時退出物業管理區域。業主、非業主使用人欠交物業服務費等費用的，乙方可依法追討，但不得以此為理由不移交物業管理權和不退出物業管理區域。
第二十二條 乙方未能履行本合同的約定，導致業主和非業主使用人人身、財產安全受到損害的，業主和非業主使用人可依法向法院提起訴訟，由法院裁定乙方應承擔的責任。
第五章 違約責任
第二十三條 甲方違反本合同第二十一條 第(一)項約定的，乙方有權要求甲方在合理的期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十四條 乙方違反本合同第四條 、第五條 和第二十一條 第(二)項約定的，甲方有權要求乙方在合理的期間內整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十五條 乙方違反本合同第三章 約定，擅自增加收費項目和提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退多收的費用;造成甲方、經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。
第二十六條 甲方根據第二十四條 或乙方根據第二十三條 行使終止合同權利的，應當書面通知另一方，終止合同通知書在送達另一方時生效，雙方應當對物業管理的有關事項進行交接。
第二十七條 甲乙任何一方無正當理由提前中止合同的，應向對方支付壹萬的違約金;給對方造成經濟損失超過違約金的，還應對超過部分給予賠償。
第二十八條 本合同在執行期間，如遇到不可抗力致使合同無法履行時，甲乙雙方應當按有關法律規定協商處理。
第二十九條 業主和非業主使用人違反法律、法規和有關規定及業主公約的，乙方也可根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、提請有關行政管理部門處理、法院裁決等措施。
第三十條 物業管理區域內如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、強臺風、暴雨、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方為維護甲方、公眾、業主、非業主使用人的人身和財產利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施造成甲方或者業主、非業主使用人財產損失的，雙方按有關法律、法規和有關規定處理。
第三十一條 因房屋建造質量、設施設備質量或安裝質量等原因，使物業或物業的一部分達不到正常使用功能，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以具有國家規定資質的鑒定機構的鑒定結論為準。
第六章 服務期限
第三十二條 服務期限為五年年。管理期限以乙方正式進駐或甲方交樓之日起，預計為年月30日至年0月31日止，合同期滿如甲乙雙方本無異議，則自動延期三年。
按《物業管理條 例》規定：“物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會?！?/p>
第三十三條 合同期滿，甲乙雙方如有意向續簽合同，應當在合同期滿30日前向對方提出書面要求，協商達成一致意見時續簽合同。乙方書面提出續簽合同的意見，另一方沒有提出明確的書面答復的，合同繼續有效。
第七章 附則
第三十四條 合同簽訂后甲乙雙方需要變更合同條款或有其他事項需要補充約定的，應當協商一致后以書面形式簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
第三十五條 本合同在履行中如發生爭議，雙方可以通過協商解決，協商不成的，雙方同意向工商行政員會申請仲裁或依法向人民法院起訴。
第三十六條 本合同連同附件共12頁，一式3份，具有同等法律效力。本合同由甲方存1份，乙方存1份，行政主客部門存1份。
第三十七條 本合同自雙方法定代表人簽字、加蓋公章 之日起生效。
甲方(蓋章 )：乙方(蓋章 )：
一、物業服務合同性質之爭
2003年國務院了《物業管理條例》，該條例第35條規定，“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛恒和相關秩序的活動”。就上述法律文件所使用文字分析，物業服務合同(準確稱呼應為“物業管理服務合同”)關系是典型的提供服務的商事法律關系，依照訂立的合同約定雙方基本的權利義務與責任，書面合同的約定事項包括“物業管理事項、服務質量、雙方的權利義務、專項維修基金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容”①，形成了提供服務的經濟關系特征。那么，它到底屬于什么性質呢?學者們有不同的說法，概括為四種，即委托合同說、服務合同說、混合合同說和獨立合同說。上述各種學者的觀點，都從不同的側面分析了物業服務合同的性質，形成了具有分歧的主張，由于難以形成共識，使司法機關也難以確定如何采納，他們只是堅持說既然《物權法》已經對此合同有明確規定，其作為有名合同的一種，物業服務企業與業主或者業主委員會之間，形成的無疑是一種民事合同關系。我們認為，將物業服務合同定性為獨立合同更符合其本質特征與現行法律的立法精神。
二、物業服務合同定性為獨立合同之辯
我們從我國現行制度設計的基本框架與內容出發，總結出物業服務合同之性質。
1．服務事項的專業性?！段飿I管理條例》中規定的物業管理區域內的服務管理事務，涉及諸多的領域，包括供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視設施的維護與管理，治安、環保、物業裝飾裝修、道路維修與養護，對于公共建筑部分的維修與養護，以及規范業主的影響公共利益行為等，工作職責范圍廣泛，服務事項細致復雜，故法律才要求“采用新技術、新方法，依賴科技進步提高物業管理和服務水平”(《物業管理條例》第4條)，而系統科學管理是提高現代服務水平，實現合同目的，達到經濟效益指標的基本手段。
2．獨立人格性。物業服務合同不能被解釋為委托合同，我們持這種觀點的理由就是，受托人以委托人的名義和費用處理委托事務，處理受托事務的后果直接歸委托人承受。這一點是委托合同與行紀合同、承攬合同、居間合同等合同的重要區別。反觀物業服務合同，物業服務企業訂立合同后，作為合同一方的當事人，要以其企業獨立人格與民事主體身份對內與對外從事管理服務。對內場合，業主如逾期不交納物業費用，物業服務企業可以向人民法院。①對外場合，非本物業管理區域內的組織和個人，有危害業主和公共利益出現，物業服務企業有權向行政主管部門舉報，或者向人民法法院，制止違法行為，維護業主和公共財產利益。由此可見，獨立人格構成了與委托合同的區別。
3．服務職責具有公益性。這種公益性又可以理解為公共性。法律中規定，“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告”。②這里，破壞物業管理區域內的環境不光會影響到本小區的全體業主，甚至會波及到所在行政區域更加廣泛的居民，故這種給予制止的職責就明顯具有公益性，遠遠超出合同雙方當事人利益的狹隘的范疇。我國臺灣地區立法中，也強調公共大廈管理負責人(相當于我們的物業公司)于公寓大廈嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，但區分所有權人不同意重建，又不出讓所有權的場合，有權訴請法院命區分所有權人出讓其所有權。這里的“區分所有權人”就是我們的所講的業主，他們拒不轉讓的行為，并沒有危及到物業公司的利益，為何要授權物業公司訴請其服從大局呢?公共利益所需為最合理的解釋。要求在物業管理區內開展文化教育、醫療衛生、體育健康、計劃生育等社區服務活動，以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，物業服務企業應當給予協助配合，③要求物業服務企業協助公安機關做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作，④并不是物業服務合同雙方當事人直接經濟利益的相關義務，而是出于公共利益角度而施加的責任。
4．營業方式的特殊性。前述論及支持物業服務合同為獨立合同的一個重要理由，就是強調其訂立程序和形式的特殊性。我們認為，用營業方式的特殊性可能更能夠充分表明其獨特的商業模式。我國的《物權法》與《物業管理條例》，都是在承認其行業經營特殊性前提下，提出了對其經營活動的法律約束事項，設定具體的義務與相應責任。如果將這些主要制度與管理服務方式加以概括，物業服務活動的經營特殊性就是有資質專業企業向特定管理區域內的業主們提供綜合的服務，服務活動受到法律與合同雙重約束，同時又受到公益性職責的約束，政府行業主管部門因此才擁有監督指導的權力。我們從國務院頒布實行的《物業管理條例》中明顯感受到，該條例使用“物業管理”的法律用語又充分表明，物業管理除雙方法律關系外尚有社會化管理、社會環境管理、物業服務市場管理，以及物業管理區內的公共場地與設施管理的內容。這其中，除了物業服務市場管理是由行政部門通過職責行為和行業協會自律監督外，上述提到的幾項管理功能都附屬在物業服務合同中，由物業服務企業承擔。嚴格來說，物業管理也是一種社會管理權，彌補的是單個所有權人的管理不便或者管理不能，構成了準社會管理的法律關系。正因為如此，我們才可以說物業管理區域內的環境衛生和治安秩序維護同樣是物業服務企業合同職責范圍。故生活中發生的小區內車輛被盜或被損壞，業主要求物業公司賠償而后者認為不屬于其職責的說法是完全站不住腳的，確實是其工作的職責。上述社會管理職能被商業性、有償性或經營事項所吸收(這些管理責任本身已不能獨立地存在)，已無法體現在具體收費項目的計算中。⑤
綜上所述，我們認為物業服務合同具有區別于一般民事合同的獨特品格，適應現代社會住房制度區分所有權狀況及管理之虞，形成了一種集權利行使、權利讓與和權利集束的三位一體模式，使其獨立性合同的性質顯露無余。所謂權利行使是指業主以房屋所有權人身份，將對于物業之管理事宜相托給物業服務企業，構成了合同一方當事人，擁有訂立與解除合同，選擇物業企業的最終權利。所謂權利讓與是指某一物業管理區域內自然居住環境決定了所有業主都要將物業管理與服務事宜交由簽約的物業服務企業去完成，這是一種授權性質，排斥了其他企業提供同類服務與收取酬金的機會。所謂權利集束指的是所有業主構成了權利體，為解決便利生活，物業管理，享受服務和保持環境的綜合問題，大家協議而與物業服務公司達成提供服務關系，后者依照合同去屢行相應管理與服務的義務。業主大會或業主委員會就是這種權利集束的外在形式，所有業主的權利集合成為團體的權利。這種權利集束形式上制約著物業服務企業的行為，但同時也制約著個別業主為了一己之利而侵害公共利益的行為。由物業公司對于個別業主違反管理公約，違反法律法規行為的制止，就充分地體現了對抗管理異化行為的功能。
三、澄清物業服務合同性質之利
理論上澄清物業服務合同之性質，使其獨立性得到彰顯，突出在現實生活中對于物業管理秩序的極大促進功能，具有十分重大的意義。
1．能夠保證物業服務管理企業擁有清晰的合同主體身份?，F行《物業管理條例》確立的法律關系的基本立場，業主大會的主導作用極強，采用的是業主中心主義。這種立法模式在立法當時有客觀條件，法規重在保障業主們的經濟利益。然而，今天的物業管理服務中，物業服務公司的經濟利益受到來自業主的侵害是常態，賦予物業服務企業的諸多合同義務與法律責任，在缺乏對于業主行為的有效約束下，致使物業服務企業資金缺乏，管理受經費制約，業主則以種種借口拒絕與拖延繳費，產生物業棄管也就毫不奇怪了。出現這一系列問題的癥結，恰恰在于對于物業服務合同中物業企業的法律地位缺乏準確定位。我們認為，必須使法律主旨中的業主中心主義轉變為物業企業中心主義，強調物業管理職能具有的核心價值。物業服務企業與全體業主之間具有根本利益的一致性，不應當是矛盾沖突的，發生對立一定是某些環節上出了問題。什么問題呢?就是物業企業沒有被賦予相應的管理職權及身份。因為管理職權被保留在業主手中，致使侵害了公共管理秩序和其他業主的共同利益行為無法被制止(如私搭亂建、破壞綠地、拒交物業費)。物業公司多沒有相應的管理措施，而業主的傳統的搭便車心理，中庸思想與厭訟習慣，造成了違法行為長期得不到糾正。正是因為物業公司被置于業主的相對立的身份與地位，法律更加關注于物業公司侵害業主利益或者履行職責不到位，卻忽視了業主侵權行為或違法行為的嚴重危害性。所以我們推崇物業公司中心主義的理念，就要回歸業主整體利益與物業服務企業管理職責之間的內在和諧，把物業公司視為對抗個別侵害公共利益業主的合法主體，通過明確授權方式使物業公司擁有管理的權利。
2．能夠把物業管理的公共性特征變成加強管理的道義性依據。物業服務不應當單純地定性為企業營利性的商業運作模式，其中必然要包含社會管理，公民自治和公共服務的內涵在其中。物業服務合同關系中孕育著非純粹營利性的成份，這正是我們強調是獨立合同的重要論據之一。目前在物業服務領域出現的大量問題與法律糾紛，很多就是對這種公共性本質缺乏正確認識，致使很多本來很簡單的問題復雜化、扭曲化，物業管理服務行業的專業優勢與代表現代社會管理的方向被抹煞了。諸如，物業服務具有社會管理功能這一點就被忽視，似乎物業服務企業就是有償服務的“管家婆”，不過是收收發發、打掃垃圾、園林綠化和電器維修，相當于集合了的服務“員”。于是乎，物業管理區域內的各種事務性工作都單純用收費與服務質量來衡量，社會管理被抽去了?，F代社會物業管理社會化是發展方向和趨勢，它能極大地增加業主們從事其本職社會職業的時間，帶來節約低碳的現代生活，提高社會財富的使用效能。解決了思想認識問題，就應當檢討我們現行法律制度，消除在物業管理公共性問題上的種種制度，達到在社會管理、公民自治與小區物業管理相互促進方面的創新。例如，地方政府應當將小區治安防范建設納到城市治安規劃中，進行必要的投入，安裝監控設備。居民委員會履職與業主委員會、物業服務企業形成良性互動，物業服務行業協會還可以通過自律措施去提高服務水平。
3．能夠為單行立法提供理論支撐。規范目前物業服務市場及物業管理行為，保護業主利益的法律文件，主要是2003年國務院頒布施行的《物業管理條例》，該法已經實施了八年時間。各地方制定的有關的地方性法規，以實施細則面目出現，與《條例》大同小異，沒有太多的制度創新，應該通盤地加以調整與完善。建議制定《中華人民共和國物業服務法》，提高物業服務相關立法的位階，形成規范物業服務法律關系的國家性基本法。在這個基本法中，要十分明確地建立物業服務企業中心主義模式，徹底地提升物業公司的法律地位，改變業主與物業服務企業的對立地位，強調合同訂立就是授權物業公司以公共管理權。業主對于物業公司違約行為的制約權仍然不能松動，但必須采用集體行使的方式，不允許用拒繳物業費來表示對服務不滿。物業公司得代表全體業主利益追究個別業主侵害公共利益的行為，擁有代位訴訟請求權。
一、物業服務合同的含義
所謂物業服務合同，是指房地產開發企業或業主委員會委托其選聘的物業管理企業對物業管理區域進行綜合管理與服務而簽訂的、明確雙方權利與義務關系的協議。依照法律與物業服務合同而在房地產開發企業或業主委員會與物業管理企業之間形成的是物業管理法律關系。這種法律關系雖然含有“管理”一詞，但絕非公法意義上的“管理”，它實質上應當是一種民事法律關系，這與以福利性和無償性為特征、以行政轄區與產業系統為劃分依據、以房管所為主導的傳統的城鎮房產管理關系有著明顯的不同。
二、物業服務合同的特征
根據一般合同法原理與物業管理實踐，物業服務合同具有以下特征：
（一）物業服務合同是雙務、有償、諾成、要式合同。雙務性是指物業服務合同雙方當事人依合同都須承擔一定的法律義務，一方依合同享有的權利恰好是對方承擔的義務；有償性是指任何一方從對方當事人取得某種利益必須支付相應的代價；諾成性是指當雙方當事人的意思表示一致時物業服務合同即告成立；要式是指依法律或行政法規的規定，物業服務合同應當采取一定形式或履行一定程序。物業服務合同是要式合同主要體現在兩個方面：其一，雙方當事人意思表示一致并簽訂書面的物業服務合同。合同采用書面形式對穩定和證明雙方當事人的權利義務關系、發生糾紛時的舉證都具有重要作用；其二，物業服務合同簽訂后，雙方當事人還須到房地產行政主管部門辦理備案手續。
（二）物業服務合同所涉及的服務內容具有綜合性。物業服務合同是以為特定業主及業主自治團體即業主委員會處理物業管理事務為目的而簽訂的合同。物業管理事務具有綜合性，涉及到的事務不是某一項，而是多項，如小區的綠化、環境衛生、消防、治安、車輛管理、公共設施的運行及維護、信息服務、代收代繳費用（水費、電費、煤氣費、取暖費等）以及特約服務等事項。整個物業管理與服務的過程具有整體性、連續性，因而單一服務合同（如保管等）是不能稱為物業服務合同的。
（三）物業服務合同的內容必須是合法的。物業服務合同的內容應當體現當事人雙方權利、義務關系的平等，任何一方當事人都不得把自己的意志強加給對方當事人，不得利用自己的優勢損害對方當事人的合法權益。合同的內容不得同《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《物業管理條例》等與物業管理有關的現行法律法規相抵觸，也不得違公序良俗，否則，將得不到法律的保護。
三、物業服務合同的種類
依據《物業管理條例》及其他法規規定，物業服務合同主要包括前期物業服務合同和業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同。
（一）前期物業服務合同。建設部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》第五條規定：“房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理企業承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同?！眹鴦赵侯C布的《物業管理條例》第十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同?！狈课莩鍪矍拔飿I的產權屬房地產開發企業所有。因此，前期物業服務合同的一方主體是房地產開發企業，另一方主體是其選聘的物業管理企業。
公房出售是中國住房制度改革的重要內容之一。為保證公房出售后順利實行物業管理，在公房出售前也應簽訂前期物業服務合同。因此，前期物業服務合同的一方主體是公房出售單位，另一方主體是其選聘的物業管理企業。
物業竣工之后，由于出售率或入住率未達到開第一次業主大會的法定條件或其他原因而導致業主委員會未成立的，有必要對物業進行管理。此時既然業主委員會尚未成立，只能由房地產開發企業或公房出售單位選聘物業管理企業進行管理。無論是商品房還是公房出售，都伴隨著物業產權的轉移，因此前期物業服務合同的存在是有期限的，期限可以由當事人約定。但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同已經生效的，則前期物業服務合同終止。
前期物業服務合同對今后物業管理的規范化實施起著尤為重要的作用。房地產開發企業或公房出售單位在選聘物業管理企業時，必須充分考慮和維護未來業主的合法權益，代表未來的廣大業主認真考察、比較各物業管理企業，并對其有所要求與約束；尤其是選聘自行組建或下屬的物業管理企業時更應如此。如果不簽訂前期物業服務合同，將不利于物業管理的實施，也無法保證購房人在購買房屋直至業主委員會成立并選聘確定新的物業管理企業過程中的權利的行使和義務的履行，且容易引起各種糾紛。
（二）業主委員會與物業管理企業訂立的物業服務合同。當業主入住達到一定比例時，就應按規定及時成立業主委員會。業主委員會的成立，標志著前期物業管理的結束，物業管理進入正常的日常運作階段，即由業主委員會代表全體業主實施業主自治管理。業主委員會成立后，對原物業管理企業實施的前期物業管理進行全面、認真、詳細的評議，聽取廣大業主的意見，做出是續聘還是另行選聘其他物業管理企業的決定，并與選聘的物業管理企業（原有的或另行選聘的）訂立物業服務合同。訂立日期一般應在業主委員會成立后3個月內，最遲不應遲于6個月。合同的一方當事人是業主委員會（代表所有業主），另一方是經業主大會選聘的物業管理企業。合同的期限由雙方協商約定，以年為單位，一般為3年。合同簽訂后，前期物業服務合同終止。在物業服務合同規定的物業管理期限屆滿前，業主委員會應根據廣大業主的意見和物業管理企業的業績，決定是續聘還是另行選聘其他的物業管理企業，并與之訂立新的物業服務合同。
上述兩個合同的共同點在于它們的客體是一致的，委托事項都是物業管理服務活動。但兩個合同的委托方不同，訂立時間、期限要求與方式等都有所差異。不過，兩個合同是相互銜接的，從物業管理規范化運作的角度講，二者缺一不可。除了上述兩個合同外，其他在物業管理過程中發生的、與物業管理活動有關的合同，比如物業管理企業將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業公司（例如保安、清潔等公司）而簽訂的合同，都不能稱其為物業服務合同。
四、訂立物業服務合同必須注意的幾個問題
雙方當事人在平等自愿的前提下，遵循公平、誠實信用與合法的原則，經充分的協商討論達成一致意見后方可訂立書面的物業服務合同。物業管理與服務工作自身的特點決定了訂立物業服務合同時要注意以下四個問題：
（一）合同的制訂宜細不宜粗。在訂立物業服務合同時，必須注意以下四個方面的闡述：（1）項目。即委托物業管理企業提供哪些服務項目應逐項寫清。如“房屋建筑公用部位的維修、養護和管理”，“共用設施設備的維修、養護、運行和管理”，“環境衛生”等。（2）內容。即各項目所包含的具體內容越詳細越好。如房屋建筑共用部位的維修、養護和管理項目包括哪些內容，環境衛生包括哪些部分等。（3）標準。即各項目具體服務的質量標準。如垃圾清運是一天一次，還是兩天一次；環境衛生的清潔標準等。必須注意的是在明確質量標準時要盡量少用或不用帶有含義不清或模棱兩可的詞語。如整潔，事實上到底達到什么程度才算得上整潔，很難有個具體的、量化的指標標準來判斷。而目前，不少物業管理企業正是利用這些含義不清或模棱兩可的詞語來逃避自己所應承擔的責任的。（4）服務費。即各項目在前述的服務內容與質量標準下應收取的服務費。物業服務是分檔次的，不同檔次收取的服務費有很大差異。在明確了委托項目、內容和標準后，服務費的確定往往是雙方爭論的焦點。要確定合理的服務費，通常要經過詳細的內容測算和橫向比較。
（二）合同中不應有無償無期限的承諾。隨著物業管理市場競爭的加劇，一些物業管理企業出于競標的考慮，往往提出一些無償無期限的承諾，這對一旦中標后開展物業管理是十分不利的。
首先，物業服務是有償的。無償在理論上是講不通的，仍帶有福利性的色彩。物業服務除了公共服務面向全體業主和非業主使用人外，其他的專項、特約服務等都是面向部分或少數有此需要的業主和非業主使用人的，一般不可能使所有的業主和非業主使用人都受益。因此，如果無償提供這部分專項、特約服務，對那些不需要或未享受到該項服務的業主和非業主使用人來說就是不公平的。
