時間：2023-06-08 15:46:53
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跨省施工企業有兩類：一類是小型施工企業，有一定資質，可以單獨跨省承攬工程，它在原注冊地有稅務登記和工商登記，但會計核算不健全，多是實行核定方式征稅的小施工隊，包工隊，另一類是中型及以上施工企業，資質規模都較高，會計核算健全，實行查賬的征稅方式。
中型及以上企業跨省開展施工業務，多是以總公司(法人單位)名義與建設方(甲方)簽訂建筑安裝合同，而具體從事施工組織的部門類型有三種：一是總公司下屬的在施工地設立的分公司，其已在施工地辦理了工商和稅務登記，有較固定的營業機構。單獨設賬核算，二是總公司下屬分公司所設立的項目經理部，其有非法人營業執照，但不是在施工地工商局辦理，不單獨設賬核算，由分公司設賬核算；三是總公司直屬的臨時項目經理部，其沒有非法人營業執照，不單獨設賬核算，由公司設賬核算。
一、當前跨省施了企業所得稅的征收方式及依據
當前，跨省施工企業征收所得稅的具體方式大致分為兩類。
第一類征稅方式：部分省市地稅局根據企業規模及歷年核算情況區別對待，對財會制度健全，核算規范的跨省施工企業，實行總分機構間企業所得稅按比例分攤，就地預繳；對核算不規范的小型跨省施工企業，實行核定征收企業所得稅方式。執行依據包括：財預[2008]10號文件《關于印發(跨省市總分機構企業所得稅分配及預算管理暫行辦法)的通知》，國稅發[2008]28號文件《關于印發(跨地區經營匯總納稅企業所得稅征收管理暫行辦法的通知》，國稅發[2008]30號文件《企業所得稅核定征收辦法(試行)》。
第二類征稅方式 部分省市地稅局對所有外地施工企業，無論大小，均實行核定應稅所得率方式征收企業所得稅，執行依據是國稅發[2008]30號文件《企業所得稅核定征收辦法(試行)》。
二、當前跨省施了企業所得稅征收方式存在的問題及原因
第一類征收方式明顯比第二類征收方式科學合理，它對不同規模企業實行區別對待，尤其是對小型，核算不規范企業核定征收是比較合理的，但兩類征稅方式都存在明顯的缺點和問題。
(一)第一類征收方式在實際征納工作中不方便操作
1 納稅主體地位的不確定性。由于跨省施工企業多以項目經理部在異地組織施工，稅務局按第 種方式征收所得稅，就是把項目經理部視同施工企業的分支機構了，但是，國稅發[2008]28號文件并沒有明確項目經理部是稅法規定的分支機構，項目經理部一般不屬于嚴格法律意義上的分支機構，也不單獨進行核算。因此，把項目經理部作為分支機構和納稅主體，筆者認為不太合適，項目經理部不單獨核算盈虧，所得稅不應就地預繳，項目經理部只有領取非法人營業執照，才能成為法律上的分支機構，才能就地預繳企業所得稅。
2 納稅形式的不確定性，項目經理部如果被判定為分支機構，把它作為二級分支機構，還是三級分支機構，國稅發[2008]28號文件沒有明確，從項目經理部的職能、法律地位、賬務核算形式來看，充其量也只能是三級分支機構，而二級分支機構與三級分支機構的納稅形式，即是否就地預繳企業所得稅，在國稅發[2008]28號文件中是有一定區別的。
(1)《跨地區經營匯總納稅企業所得稅征收管理暫行辦法》第九條規定，對總機構的二級分支機構及其下屬機構均由二級分支機構集中就地預繳企業所得稅：三級及以下分支機構不就地預繳企業所得稅，其經營收入。職工工資和資產總額統一計入二級分支機構。因此，筆者認為，跨省施工企業中，總公司下屬分公司在施工地成立的項目經理部，如果判定為分支機構應屬于三級分支機構，無需在施工地就地預繳企業所得稅，應并入分公司，在分公司所在地核算盈虧后。適用稅法其他規定計征所得稅。
(2)根據國稅發[2008]28號文件規定，總機構設立具有獨立生產經營職能部門，該部門經營收入、職工工資和資產總額與管理職能部門分開核算的，可將其視同一個分支機構，就地預繳企業所得稅；與管理職能部門的經營收入、職工工資和資產總額不能分開核算的，具有獨立生產經營職能的部門，不得視同一個分支機構，不就地預繳企業所得稅。筆者認為，跨省施工企業中，總公司設立的直屬的臨時項目部(沒有非法人營業執照)，不能視同為一個分支機構，也無須就地預繳企業所得稅。
3 總分支機構所得稅分攤比例的難確定性，所得稅分攤比例的難確定性表現在兩方面：一是各分支機構的經營收入，職工工資和資產總額的數據難以確定，因為項目經理部不單獨設賬核算收入成本，無經營權，沒有取得收入的權利：單個項目的職工工資和資產總額，與分公司或公司的職工工資和資產總額也無法分開核算。因此，所得稅分攤比例難以準確確定，二是出于維護地方利益，不愿意轉移稅源，總機構所在地稅務局在計算確定分攤所得稅款比例時，有可能不按實際情況計算，會把分支機構分攤所得稅比例定得偏低，從國稅發[2008]28號文件第二十八條規定可以看出，總機構所在地稅務局在計算確定分攤所得稅比例時，有絕對主動權。
(二)第二類征收方式違反企業所得稅核定征收原則，加重了納稅人負擔
現舉例說明如下：甲大型國有施工企業(下稱“甲公司”)在乙省承攬了幾項工程，全部是設立項目經理部組織施工，在施工地沒有固定的營業機構，實行項目登記備案，無施工地的稅務登記證，所得稅歷年來實行總公司匯總繳納、查賬征收。假如甲公司在2008年需要開發票收款5000萬元，其中2000萬元是2008年以前已完工的工程拖欠款，3000萬元是2008年新建項目的進度款，按照乙省地稅局目前規定。除流轉稅外，甲公司還需要按8％的應稅所得率，就地預繳5000萬元×8％×25％=100萬元企業所得稅，倘如此，則存在四個問題：
1 對實行查賬征收所得稅的企業執行核定征收政策，違反核定征收原則?！昂硕ㄕ魇铡笔菍ㄙ~建制不健全，核算不規范或不能正確核算盈虧的企業實行的征稅辦法，對本例中的甲公司實行核定征收所得稅，就屬于違規擴大核定征收企業范圍，違反了核定征收辦法的原則。
2 核定的應稅所得率偏高，甲公司屬于老國營企業，各項社會負擔重，管理費用高，到外地施工，本來不可預料的額外費用就多，利潤就很低，再加上這兩年物價上漲嚴重，到工程完工時，能不賠本就已屬難得。即使實行定率征收，乙省稅務局核定的8％的應稅所得率，也比企業實際盈利水平高出數
倍，使納稅人面臨稅負不合理和稅負過重的雙重壓力。
3 重復征稅。即使采用較低的，適當的應稅所得率，對2008年前已完工的工程拖欠款再征收企業所得稅也不合理。因為甲公司是按完工百分比法核算收入和成本，已完工項目的收入是按進度報量核算的，在實際工作中，進度報量遠遠大干工程收款，由于完工項目的全部收入，成本都已在2008年前入賬，該完工項目產生的利潤在2008年以前已經由公司匯總繳納過企業所得稅，若再對完工項目的2000萬元拖欠款按收款金額計算征收企業所得稅，就是重復征稅。
4 額外增加企業資金負擔和退稅麻煩，假如甲公司所有外地在建施工項目都按照乙省的辦法交納所得稅，將會占用巨額企業資金，比如2008年甲公司預計收入10億元，其中外省施工項目收入5億元，則需要先預繳所得稅5億元×8％×25％＝1000萬元，而按1％的收入利潤率計算，甲公司2008年利潤也就是10億元×1％=1000萬元左右。這就等于讓甲公司把全部利潤額都拿出來預繳所得稅，這讓任何一個公司都承受不起，此外，對預繳的1000萬元所得稅，怎樣處理入賬。將來如何退稅返還，都沒有具體規定。有待各地稅務部門制定出具體辦法。
三、關于改進跨省施工企業所得稅征收方式的建議
鑒于跨省施工企業以上兩種征收所得稅方式各自存在問題和缺點，筆者建議，本著簡便易行、方便納稅人、降低征稅成本，科學合理的原則，可采用以下措施：
1 對核算不規范的小型跨省施工企業，可以繼續實行核定征收企業所得稅的方式。
2 對核算規范的企業，首先，各地稅務機關要互相認可、信任，堅持查賬征收，盡量不搞定率征收，第二，自2009年1月1日起，對跨省施工企業，為收取2009年前完工項目的拖欠工程款，開發票交納流轉稅時，不再附加重復征收企業所得稅。第三，對2009年及以后的新建工程項目，實行按近三年企業平均收入利潤率就地預繳企業所得稅，不再實行總分支機構所得稅按比例分攤就地預繳辦法。同時，要求企業提供施工合同、甲方確認工程進度，收入成本入賬情況，經審計的上年年報、經審核的上年度匯算清繳報表、有效的稅務登記證，所得稅征收方式核定表、外出施工稅收證明等證明資料。
關鍵詞：房地產；企業所得稅；稅收籌劃；實證
前言：
房地產企業涉及的稅收種類相對較多，其中房地產行業企業所得稅是房地產企業繳納的較為主要的稅種之一。通過對我國房地產企業繳稅情況進行調查我們發現，我國大部分房地產企業在進行稅款繳納的過程中，都會對納稅金額進行控制，通過多種籌劃手段，降低企業納稅的成本。但是由于房地產企業在進行籌劃的過程中缺乏系統的管理，忽視科學手段的應用等，使得房地產行業企業所得稅稅收籌劃難以達到理想的效果。
1.房地產行業涉稅特點
房地產行業的發展在我國具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房價格居高不下的影響下，我國政府以及廣大人民群眾都對房地產企業的發展十分的重視。房地產企業的納稅情況與房地產企業的運營有著密切的關系，并且對房地產企業的經濟效益以及發展方向等都會產生影響。通過對房地產企業的納稅情況進行研究，我們發現房地產企業在納稅方面具有著以下幾個方面的特點：（1）不同階段稅收不同。房地產企業在進行運營的過程中是分階段的，不同的階段其經營的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國在對房地產企業進行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領域進行不同稅費的征稅。（3）獨特的繳費方式。房地產企業在進行稅款繳納的過程中，大多數的稅種都按照正常的繳稅方式進行。
2.具體案例分析
甲公司是一家經營效益良好的房地產企業，在進行房地產開發的過程中因資金不足，需要進行8000萬元資金的籌措。在對資金進行籌措的過程中，甲公司希望通過企業所得稅籌劃的方式，對企業將要繳納的企業所得稅進行控制，在合法的范圍內將企業需要繳納的個人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個不同的籌資計劃，通過對籌資計劃進行分析我們可以找出最優的房地產企業稅收籌劃方案。
通過對日常生活中企業所得稅的繳納方式進行研究我們可知在日常生活中企業所得稅的繳納與企業的借款有著密切的關系，并且隨著企業借款的不斷提升，個人所得稅的數額也會進行相應的下降。因此巧妙的進行資金的借貸成為了房地產企業進行企業所得稅籌劃的主要方式之一。通過對甲公司的三個籌資計劃進行分析，我們又可以發現不同的資金借貸方法產生的企業所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對三個不同計劃進行研究我們可以直觀的看到，計劃三在可以進行利息抵稅的比重更大，其在進行企業所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節稅效果突出，但是在財務風險上卻是最大的因此應被有關房地產企業所重視。
3.房地產行業企業所得稅稅收籌劃
對上述案例進行分析我們可以得出，房地產行業可以通過對企業所得稅進行籌劃，降低企業所得稅的支出，并且進行資金的借貸是主要的應用手段。通過進一步的研究我們可以發現上述案例只是房地產企業進行所得稅籌劃的一個縮影，在實際的工作過程中，房地產企業可以針對不同的經營階段進行不同的企業所得稅稅收籌劃。
3.1準備階段
我國稅法對于納稅的對象進行細致的劃分，通過有針對性的的稅收規定對我國的稅收工作進行保障。因此房地產企業在進行企業設立的過程中，首先應對稅法進行掌握，明確其在納稅過程中的義務，通過對相關納稅內容的了解，完善稅收籌劃的依據。其次，房地產企業應對具體的組建形式進行考慮。這主要是因為企業的組建形式不僅關系著企業的運營模式，經濟發展等，同時也關系著稅收的多少。因此，房地產企業在準備階段應從稅收以及企業發展的角度進行綜合的考慮。最后，對分支機構的形式進行把握。企業的分支機構包括分公司和子公司兩種，針對不同的分支機構我國法律在企業所得稅方面進行了區分的規定。因此，房地產企業在進行分支機構建立的過程中，應用發展的眼光看問題，針對不同條件下分公司以及子公司的稅收特點，進行合理的選擇。
3.2開發階段
房地產的開發是一個比較復雜的過程，對房地產開發過程進行合理的把握對于控制企業所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產企業在開發階段首先，應嚴格按照國家相關規定進行各項資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發過程中的各項工作。其次，進行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節稅效果以及財務風險上都有所不同，因此房地產企業應對二者進行合理把握，進行科學的稅收籌劃。
3.3銷售階段
銷售是房地產企業經營過程中的重要環節，為了可以對房地產開發的經濟效益進行保障，我國大約80%以上的房地產企業在進行房地產開發的過程中都會進行房地產的預售工作。因此一般在對房地產銷售階段進行研究的過程中，習慣性的會將該階段分為兩個部分。就房地產的預售部分而言，房地產企業需要對預售過程中收取的資金進行合理的籌劃，并以季度為單位進行利潤的預算以便進行企業所得稅的繳納。而對于現售部分來說，在對其進行稅收籌劃時應著重考慮可實現的經濟收入以及經營過程中的資本支出以及經濟虧損等因素，對應該繳納的稅額進行合理的計算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準確的現象出現。
4.總結：
綜上所述，房地產行業在進行發展的過程中，應從多個角度出發對企業內部的資金支出進行控制。通過加強房地產行業企業所得稅稅收籌劃質量的方式，對房地產企業的納稅額進行合理的控制，促進房地產企業的發展。（作者單位：1.北京開放大學懷柔分校；2.北京京北職業技術學院）
參考文獻：
[1] 杜敏.房地產企業的稅收籌劃分析[J].當代經濟，2012，13（14）：56-57
關鍵詞：建筑工程 房地產 建安企業 稅收征管
我國房地產行業的飛速發展我為我國國民經濟的發展起到促進作用。由于建筑安裝企業存在施工時間長、投資大的特點，在具體操作中，存在著較大的稅收籌劃空間。然而近年來，我國的稅收法律法規日趨完善，雖然稅收利率的差別依然存在，但是納稅籌劃的空間逐漸降低。在全面稅收約束下的市場經濟的競爭環境中，如何通過稅務籌劃，達到最大限度地降低稅收成本以及提高資金的使用效益，成為擺在企業面前的一道難題。部分企業使用違法違規的手段進行稅務籌劃，因此，必須要加強房地產以及建安企業的稅收征管。
一、我國建安企業稅收征管存在的問題
受到金融危機的沖擊，我國的稅收征管的矛盾日益突出。近些年來強勢發展的房地產業和建筑安裝業的企業所得稅征收卻十分困難，在各行業稅收管理中，基本處于末項的位置。如何在金融危機的形勢下引導房地產以及建安企業持續、健康、穩定地發展，依法進行納稅，是亟待解決的重大難題。我國房地產與建安企業在稅收征管中存在的問題如下：
（一）隱瞞預售收入
部分房地產及建安企業將預售購房的金額掛名在其他金額往來上，或者記錄在短期借貸項目中，在賬面上沒有真是的反應。不僅如此，部分企業私下制作憑證，預售房屋，將金額存入其他賬戶中，故意隱瞞預售收入，企圖逃脫所得稅。
（二）隱瞞銷售收入
由于 目前的國內經濟形勢處于低迷狀態，各地的房地產銷售量大幅下降，銷售價格也降低，導致銷售收入的減少。在經濟勢頭較差的情況下，部分房地產及建安企業故意隱瞞銷售收入，偷逃所得稅。
（三）混淆應稅收入
部分房地產及建安企業將視同銷售收入的部分金額故意隱瞞，不作為應稅收入，不主動向稅務部門申報。如果被稅務部門發現，再確認聯系。
（四）屬地納稅意識低
建安企業的流動性較強，由于部分注冊的企業實際施工地址與注冊地址并不一致，多數企業的屬地納稅意識薄弱，拖欠稅款或者直接在注冊地納稅的事件屢見不鮮。
二、強化房地產及建安企業實施稅收征管的意義
隨著我國國民經濟的快速增長，我國的房地產以及建安行業得到了快速的發展，與此同時，房地產的行業稅收也隨之增加。目前，稅收在房地產行業的宏觀調控作用日益顯現，房地產的稅收已經成為我國的財政稅收的一個重要的來源部分。
自從新的《營業稅條例》、《增值稅條例》等相關法律法規的頒布和實施以來，關于預收款項、甲供材等政策的變化較大，確定我國的房地產以及建安企業中關于預收款項以及自產貨物的納稅義務，以及其稅款的計算成為了重點和難點所在，在相關業務處理中，應該保持高度的重視。在此基礎上，深入研究探析我國的房地產以及建安企業的稅收征管問題，提出進一步強化房地產行業的稅收征管的政策與措施，有著至關重要的意義。
（一）深入探析房地產行業的稅收征管問題，有利于分析影響稅收收入的因素
房地產業和建安企業歷來是稅收管理的重點，同時也是十分棘手的難點。由于影響稅收的主要因素是經濟因素、政治因素以及稅收征管因素。通過對于房地產以及建安企業的稅收征收問題的研究，可以為稅收征管因素雖與稅收的影響提供有力的參考，用實例分析稅收征管因素的影響力。
（二）加強稅收征管問題的研究探析，有利于完善稅收政策
隨著我國的社會主義市場經濟的不斷深入發展，人民的生活水平有了顯著的提高。房地產行業在國家產業結構中的突出位置日益顯現。通過對于房地產行業的稅收征管問題的深入研究，尤其歸納整理是針對開發環節、銷售環節等稅款征收管理方面的建議，對于完善我國的房地產以及建安企業的稅收政策有著重要的意義。
（三）加強稅收征管問題的研究探析，有利于開展同業稅負分析
稅收負擔作為納稅人繳納的稅款占營業收入的比重，在同同一行業中，數值相差不大。稅務機關通過開展同行業的稅負分析研究，根據各個地區的不同情況，確定出房地產行業的平均稅負，根據稅負企業進行納稅評估，開展監督活動，有利于提高稅收的征管水平。
（四）加強稅收征管問題的研究探析，有利于考核稅收征管力度
通過對于房地產以及建安企業的稅收征管問題的研究分析，在考核評價稅收征管力度、測算地區的房地產行業的平均稅負之后，可以從稅務機關的另一個角度去分析研究各類稅種的稅收負擔情況，考核稅收征管力度，不斷改進稅收征管的措施方法，進一步提高稅收征管的水平。
（五）加強稅收征管問題的研究探析，有利于建立稅收預警機制
由于近年來國家實行住房制度和用地制度的改革，我國房地產行業的發展對于國民經濟的促進作用日益體現出來。根據房地產行業的各項經濟指標，加強研究探討房地產行業稅收征管的問題，對房地產及建安企業與稅收有關的數據統計分析，有利于稅收機關掌握房地產相關行業的稅收收入的變化情況，對于加強房地產行業的稅收監控、避免稅收漏洞、建立稅收預警機制、促進稅收征管水平有著積極的意義。
強化房地產以及建安企業的稅收征管，有利于分析影響稅收收入的因素，完善稅收政策，開展同行業稅負分析，考核評價稅收征管力度，建立相應的稅收預警機制，對于促進我國的經濟發展有著重要的現實意義。
參考文獻：
關鍵詞：房地產;建安企業;稅收;征管
中圖分類號： F830.44 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）33-65-2
0 引言
近年來，房地產行業發展勢頭迅猛，已成為推動我國經濟發展的重要力量。同時，為了更好地調控國家經濟形勢，我國實施了一系列的改革措施，稅收對國家實施經濟宏觀調控來說是重要的杠桿，對我國經濟的發展具有至關重要的作用。文章首先對房地產及建安企業的稅收征管的重要性進行了簡要的分析，并就其現狀提出了幾點強化措施，旨在為業內人士提供一些參考和建議。
1 加強房地產及建安企業實施稅收征管的重要性
社會與經濟的發展帶動了房地產及建安行業的發展，稅收也隨之增加。稅收作為調控經濟的重要手段，是組成財政稅收的一項重要內容，尤其是對近年來發展迅猛的房地產行業來說。隨著我國各項體制改革的深入，新的《營業稅條例》、《增值稅條例》等相繼頒布和實施，其中的一些政策發生了改變，例如預收款項、甲供材等，明確了其預收款項、自產貨物的納稅義務以及各項稅款的計算標準。因此，深入分析房地產及建安企業的稅收征管問題，具有重要的現實意義。
1.1 有利于分析影響稅收收入的因素
房地產及建安企業的稅收征管一直以來都是稅收工作的重點內容，由于房地產及建安企業的稅收受經濟、政治等因素的影響很顯著，所以其稅收征管問題較為復雜。在稅收征管問題上復雜程度較高，深入其存在的各項問題，能夠為研究影響稅收的因素提供可靠的依據，進而明確稅收的影響因素，制定相應的措施，提高稅收的征管水平。
1.2 有利于完善稅收政策
現階段，我國市場經濟日臻完善，顯著提高了廣大人民群眾的生活水平，人們對居住條件開始提出了更高的要求，這就使得房地產行業有了更廣闊的發展前景，在我國產業結構中的重要地位日益顯著。通過分析房地產及建安企業的稅收征管，尤其是房產開發與銷售環節的稅收征管，對進一步完善稅收政策具有現實的意義。所以應及時歸納整理，并不斷對其進行優化，從而進一步為我國稅收政策的完善提供參考。
1.3 有利于分析同業稅負
稅負指的是納稅人繳納的稅款在總收入中的比例，同一行業的稅負數值相差不大。稅務工作部門通過深入的分析同行業的稅負，結合各個地區的實際情況，尤其是房地產行業的不同情況，明確其平均稅負作為企業納稅評估的重要依據，同時實施有效的監督，進一步提升房地產及建安企業的稅收征管水平。
1.4 有利于稅收征管的考核與評估
通過分析房地產及建安企業的稅收征管，可以在稅收征管考核評價、測算其平均稅負后，從另一方面研究不同稅種的稅收負擔情況，增強稅收征管的考核與評估力度，進而不斷優化、完善稅收征管方式，將房地產及建安企業的稅收征管落實到位。
1.5 有利于建立健全稅收預警機制
近年來，我國不斷改革住房制度和用地制度，逐步凸顯出了房地產及建安企業對我國社會與經濟的促進作用。根據現階段我國房地產行業的各項經濟指標，深入探討其稅收征管問題，統計分析其相關的稅收數據，有利于各地稅務機關詳細、準確、全面地掌握與之相關的行業的稅收收入變化情況，在此基礎上，實施有效的稅收監控，防止出現稅收缺口，助推稅收預警機制的建立，提升房地產行業稅收征管的水平。
2 房地產及建安企業稅收征管現狀分析
2.1 房地產開發環節
2.1.1 建安企業缺少相應的發票
我國大多數的地產開發商都是將房地產建設工程外包給其他建筑商，其中就存在一些掛靠其他建筑公司的建筑商，其依靠房產建筑資質來招攬生意，沒有符合法律法規的工商注冊登記手續，也未辦理稅務登記證，或者辦理了相應的手續，也不會申報項目的納稅。另外，這些建筑商有很大的流動性，進行的經營活動相對分散隱蔽，造成稅務機關無法有效監管其納稅行為?，F階段，對于建筑商的稅收征管主要是以票控稅，但因為開發商未重視發票的索取，導致建筑營業稅的大量流失。
2.1.2 建安企業開具的發票偏多
我國有專門的建安發票，稅務征收大廳打開這類發票，建安企業只要繳納營業稅及附加稅，就可以在大廳開具發票，甚至部分地方會把建安企業的營業稅及附加稅視作“引稅"的主要途徑。再加上稅務部門的征管松懈，對于發票的真實程度不予核實，造成建安企業極易多開發票金額，而房地產企業會以此為依據虛增成本，這樣一來，開發商就可以支付3%營業稅的代價，而輕松偷逃25%企業所得稅的繳納。
2.1.3 跨區域開發項目造成征管“真空”
如今，規模較大的房地產企業的開發項目已呈現出跨區域發展的趨勢，這種跨區域的開發項目就會導致企業注冊地和企業經營活動所在地的不統一。就目前我國的稅收政策來看，堅持的是企業法人繳納企業所得稅，營業稅則是以屬地管理為原則。所以，跨區域開發項目可能會造成主管稅務機關無法全面、準確地了解和掌握異地開發項目的實際情況，包括施工進度、銷售進度等，同時外來房地產開發企業沒有按照相應的規定及時到當地的稅務機關注冊登記，導致主管營業稅的稅務機關出現征管漏洞，這在很大程度上增加了房地產及建安企業的稅收征管難度。
2.2 房地產保有環節
一般來說，我國會對房產征收房產稅，對被占用的土地征收土地使用稅，而對于建成但未對外銷售的房產不征收房產稅，我國相關法律法規還規定，除了國家機關、軍隊建設及其他免稅單位的自用房產外，房地產企業自用或出借、出租的未出售房產需要按規定繳納相應的房產稅。但在實際的操作過程中會遇到未出售但己自用的商品房不申報納稅等問題。
3 進一步加強房地產及建安企業稅收征管的主要策略
3.1 加強房產項目開發環節的稅收征管
首先，在房產項目開發環節就戶籍檔案實施全過程管控，將房產項目開發的各項手續及土地使用權等內容建立相應的檔案，并對其進行動態管理，及時更新內容，將項目開發的進度、后期的銷售情況等詳細地提供給稅務部門，方便稅務部門準確的掌握房地產項目的具體情況。其次，與產權部門實施聯合管控。以確保在房地產開發企業未繳清稅款的情況下，業主不能辦理產權證。稅務機關還要拓寬相應的渠道，準確、詳細地掌握開發項目的數量、價格及銷售情況等，詳細對比分析銷售數據記錄，利用現代化的計算機技術，實時監控稅源。除此之外還要實地盤點商品房，嚴格監管房地產開發企業開具的發票，這些發票主要有預收款收據、相關建筑發票，主要是從承包商處得到的，注重承包商處開具發票金額的真實性，確保建筑營業稅及時、足額的繳納。
3.2 房屋出租環節的稅收征管
稅收征管工作只依靠稅務部門，無論是在范圍還是內容上都會存在相應的困難，這就需要與相關的職能部門相互合作，建立齊抓共管的聯動機制，對于房產出租環節的稅收征管，要從戶籍登記、暫住證辦理等源頭抓起。第一，將財政激勵政策的作用切實發揮出來。對于個人住宅房屋出租稅款的繳納，可以依托各個街道流動人口管理中心代征，稅款征繳后按照相關的規定，各個街道、居委會等代征機構享有一定比例的稅收收入支配權，具體來說就是為了保障出租房屋稅款的代征模式能夠有效地運行，需要向代征機構支付5%的代征手續費;第二，信息時代，房屋出租稅收征管應試行信息化管理模式，利用計算機網絡技術，動態跟蹤稅源、自動化計算稅款，進而有效提高其征收管理效率和質量;第三，建立房產出租信息交流共享機制，將稅務部門、公安部門等連接在一起，為稅收征管提供必要的信息支持，促進稅收征管工作的高效進行。
4 結束語
綜上所述，房地產及建安企業的征收管理在各個環節還存在一些問題，影響了稅收征管工作的高效開展，對此應加強房地產開發環節和出租環節的稅收征管，切實提高房地產及建安企業的稅收征管水平，進而促進我國稅收整體水平的進一步提升，保證我國經濟的穩步發展。
參 考 文 獻
[1] 武漢市國家稅務局課題組，覃先文，劉衛明，等.完善我國電子商務稅收征管的設想[J].稅務研究，2014（2）：68-70.
企業投資開放式基金取得收益的企業所得稅政策
為鼓勵證券投資基金發展，新稅法中對企業投資于開放式基金取得收益視性質不同暫適用不同的稅收政策，即取得的分紅所得和對贖回取得的差價收益實行不同的企業所得稅政策。企業從證券投資基金分紅所得適用《財政部、國家稅務總局關于企業所得稅若干優惠政策的通知》(財稅[2008]1號)第二條第二款的規定：對投資者從證券投資基金分配中取得的收入，暫不征收企業所得稅，對贖回取得的差價收益稅法沒有專門的優惠政策，應適用一般的買賣差價所得，征收企業所得稅。
企業投資開放式基金常見的稅務籌劃及影響
基于上述投資開放式基金收益的企業所得稅征免稅規定，企業投資開放式基金時稅務籌劃的總體思路往往考慮分紅所得與差價收益之間的稅負差別，實現企業價值最大化。其籌劃思路及影響主要體現在三個方面：
(一)選擇基金投資對象階段
假設不考慮基金的凈值增長率、市場風險等其他因素，投資開放式基金的企業所得稅征免稅規定的差異造成稅負的明顯不同，會影響企業選擇基金對象。
例如，一家流動性充裕的企業準備投資開放式基金，考慮其收益的所得稅政策差異，企業會選擇偏好分紅的基金，取得基金分配中的收入部分因為可享受暫不征收企業所得稅的優惠政策，提高了投資的稅后凈收益水平；反之，如果選擇投資不分紅或很少分紅的基金，則只能通過贖回一次性實現收益，需要對實現的差價收入全額繳納企業所得稅，大大影響投資收益率。
此外，基金拆分和基金分紅是開放式基金降低基金凈值的兩種主要方式，但所產生的稅收效應的不同，也影響企業的投資行為。企業在現金分紅方式下取得的收益是暫不征收企業所得稅，但是在拆分方式下，投資者獲得更多的基金份額，使單位投資成本降低，贖回時增加價差收益，而價差收益要繳納企業所得稅。因此對企業投資者來說，基金分紅要優于基金拆分。
(二)準備贖回階段
基金收益的企業所得稅征免稅差異，會促使投資者選擇在分紅后進行贖回的策略。例如，企業投資某開放式基金1000萬份，申購日凈值為每單位1.20元。截至2009年4月5日，該基金單位凈值為2.80元，在此期間基金公司未進行過分紅。因此，浮動收益為1000×(2.801.20)=1600(萬元)。企業擬收回此項投資，且該基金已將在4月10日對每一基金份額分紅0.70元的公告。公司目前面臨兩種選擇：方案一是在分紅前贖回全部基金份額；方案二是待基金分紅后再贖回全部基金份額。
方案一中企業通過贖回基金實現收益1000×(2.8-1.2)=1600(萬元)，根據稅法規定，該筆投資的稅后凈收益為1600×(1-25％)=1200(萬元)。
方案二中企業首先通過分紅實現收益1000×O.70=700(萬元)，再通過贖回實現收益為1000×(2.10-1.20)=900(萬元)，(假定分紅到贖回期間凈值和公司累計凈值不發生變動，即基金分紅除權后基金凈值從2.80元降為2.10元)。這與方案一實現的稅前收益相同，但由于分紅收益免征企業所得稅，企業僅需就贖回實現的差價收入繳納企業所得稅，該筆投資的稅后凈收益為700+900×(1-25％)=1375(萬元)。方案二與方案一相比，多實現稅后收益175萬元(1375-1200=175)。因此，企業考慮到稅收因素，應選擇在分紅后進行贖回的策略。
(三)利用分紅免稅的籌劃行為
由于存在上述分紅帶來的稅收好處，企業就利用分紅免稅來進行稅務籌劃。
例如，某企業預測2009年度利潤將大幅增加，初步估計應納稅所得2000萬元，應納稅額500萬元。企業購買臨近分紅的開放式基金，在分紅后贖回，用投資損失來減少應納稅所得額。企業3600萬元購買一只凈值為1.80元的開放式基金2000萬份，該基金公告將在近期進行大比例分紅，將其凈值從1.80元降低到1.00元(假定該基金自成立后一直未進行分紅，即基金累計凈值也為1.80元)。一周后每一份基金單位分紅0.80元，使得基金凈值降低到1.00元，公司取得免稅的分紅所得1600萬元(2000×0.80=1600)，取得分紅收入后不久將基金贖回，假定基金凈值仍為1.00元，則產生贖回損失1600萬元(3600-2000×1=1600)。企業通過上述操作，3600萬元的投資賬面產生1600萬元的分紅收入(暫免征收所得稅)和1600萬元的虧損，雖然對企業利潤總額的影響為零(不考慮交易成本的因素)，減少了應納稅所得1600萬元。
如此操作后，企業應納稅所得從2000萬元變成了400萬元，應納稅額從500萬元下降到100萬元。
利用差異籌劃可能存在的稅務風險
利用分紅免稅的稅務籌劃，存在極大的稅務風險，稅務機關完全有理由進行納稅調整。
第一，購買開放式基金是一種投資行為，為分紅免稅和產生虧損而投資，屬于典型的不具有合理商業目的的安排行為。根據《企業所得稅法》第四十七條規定：企業實施其他不具有合理商業目的的安排而減少其應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。不具有合理商業目的，是指以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。對開放式基金分配中取得的收入暫不征收企業所得稅的目的是為了支持開放式基金的發展，充分利用開放式基金手段，拓寬社會投資渠道，大力培育機構投資者，促進證券市場的健康、穩定發展。而企業動用大額資金，短期內申購贖回，產生巨額的免稅所得和投資損失，顯然以減少、免除納稅義務為主要目的，與稅收優惠的初衷不符。
第二，對投資成本的認定不同導致的風險。財稅[2008]1號文中沒有明確暫不征稅的分配所得是否僅限于投資后享有的開放式基金凈值的升值部分，以上的籌劃方案中是不考慮該因素的。如果稅務機關認定暫不征稅的分配所得僅限于投資后享有的開放式基金凈值的升值部分，所獲分配所得超過升值數額的部分應作投資成本的收回，上述籌劃行為中的分紅所得1600萬元應視為成本的收回，贖回基金時，因成本降為每份1.00元，贖回收益為零，不存在贖回損失。
因此，基于以上理解，稅務機關有權進行調整，企業不僅可能會承擔巨額補稅和滯納金，還可能會有聲譽受損的風險。
差異政策的缺陷分析
企業投資開放式基金收益企業所得稅政策的差異影響企業投資行為，該差異政策存在一定的缺陷：
第一，差異政策促使企業選擇偏好基金分紅的開放式基金，基金管理者可能考慮企業這一稅收影響行為，為提高基金的認購力，更多地選擇基金分紅方式。但是，分紅必須有充足的現金流，開放式基金管理者必須賣出股票才能用來分紅，而基金拆分僅僅只是一種“數字游戲”，并不要求基金管理者賣出股票，這就要權衡稅收利益與分紅、拆分后對基金運作效率影響的利弊。博弈結果，一定程度上不利于股票市場的穩定和發展，違背了支持開放式基金優惠稅收的初衷，影響了稅收中性原則。
第二，企業投資者獲得的派息、分配所得可能承擔雙重稅負。企業投資者的贖回和申購差價可能來源于兩個部分：1，基金投資證券的差價收入；2，基金的被投資企業分派的股息、紅利。對后者而言，開放式基金的價格等于單位凈值，當基金獲得派息和分紅時，單位凈值提高，若投資者在此時贖回基金單位，企業投資者的贖回和申購差價須繳納企業所得稅，同時差價中已經包括基金的被投資企業繳納的企業所得稅，這導致了開放式基金的企業投資者承擔雙重稅負的現象。
第三，企業投資者分配所得可能存在不用納稅的稅法漏洞。企業取得的分配所得收益也可能來源于兩個部分：1，基金投資證券的差價收入；2，基金的被投資企業分派的股息、紅利。被投資企業分給基金的股息、紅利在流入基金資產時已繳納了企業所得稅，但是，這些投資收益并沒有作為稅后收益隨即分配給企業投資者，而是重新計人到基金資產中進行資本增值投資，最終，基金分配額中可能還包括基金買賣股票、債券的差價收益，但該部分由于暫不征收企業所得稅導致這部分差價收益不用納稅的稅法漏洞。
建議與總結
綜上所述，現行稅收政策對投資者從開放式基金取得的分紅所得和對贖回取得的差價收益實行不同的所得稅政策存在理論上的缺陷。筆者認為可以從以下幾個方面來改進：
者從證券投資基金分配中取得的收入，暫不征收企業所得稅，增加類似居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益免稅的條件，筆者建議基金持有六個月以上才可以免稅，堵塞企業濫用這一規定的“避稅”行為，減少企業不必要稅務風險，降低征納雙方的稅務成本。
一、凡在本市行政區域內依法以出讓、轉讓方式以外的其他方式使用本市土地的外商投資企業和其他單位，均應繳納土地使用費。
二、各繳費企業和單位應于2002年10月8日至21日到主管地方稅務部門辦理申報和繳納土地使用費的有關手續。
三、凡未按照規定的期限繳納外商投資企業土地使用費的企業和單位，主管地方稅務部門將依照財政部（93）財工字第474號文件的有關規定，對滯納款按日加收千分之二滯納金。
四、其他有關事項，請與主管地方稅務部門聯系。
關鍵詞：房地產企業；視同銷售；會計處理；納稅調整
中圖分類號：F235.19文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2008）05－0095－02
房地產開發企業的經營，具有復雜性、多樣性和滾動開發性以及生產周期長、投資數額大、往來對象多、市場風險不確定等特點。因此，其開發經營活動不同于一般的建設單位或施工企業，也不同于一般的工商企業，它是集房地產開發建設、經營、管理和服務為一體的綜合產業部門。這種行業特點決定了房地產企業會計處理與所得稅處理的復雜性。稅法與新企業會計制度是房地產企業開發產品視同銷售的會計處理與納稅調整的重要依據，此外在國稅發[2003]83號文（《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》）基礎上出臺的《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），對進行該項業務操作有重要指導作用。
一、視同銷售行為的確認
按照會計準則的規定，企業銷售商品確認收入的實現,應當同時滿足下列條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠計量；（4）相關經濟利益很可能流入企業；（5）相關的、已發生的或將發生的成本能夠可靠計量。稅法規定的八種視同銷售行為都屬于增值稅的征稅范圍，但由于在銷售收入確認上的差異，導致所得稅的計算方法不一樣，可以將其分為應稅銷售類和會計銷售類進行會計處理。應稅銷售類包括四種視同銷售行為：（1）將自產或委托加工的貨物用于非應稅項目；（2）將自產、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經營者；（3）將自產、委托加工的貨物用于集體福利；（4）將自產、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。企業發生以上四種應稅銷售行為時，是一種內部結轉關系，不存在銷售行為，不符合銷售成立的標志，企業不會由于發生上述行為而增加現金流量，也不會增加企業的營業利潤。因此，會計上不作銷售處理，而按成本結轉，但按稅法規定，視同銷售行為應計算并交納各種稅費。會計銷售類也包括四種視同銷售行為：（1）將貨物交付他人代銷；（2）銷售代銷貨物；（3）將自產、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者；（4）將自產、委托加工的貨物用于個人消費。企業發生上述四種會計銷售行為時，會計上作銷售處理，計算銷售收入，并按稅法規定交納增值稅。
根據國家稅務總局《通知》的規定，房地產開發企業的下列行為應視同銷售確認收入：（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；（2）將開發產品轉作經營性資產；（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；（4）以開發產品抵償債務；（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。而開發產品是否轉出企業對業務處理有重要影響，根據這個標準上述五種情況可以分為兩類視同銷售行為：將開發產品轉出企業的視同銷售行為與開發產品不轉出企業的視同銷售行為。對于第一類視同銷售行為，企業按開發產品的賬面成本作為取得資產的入賬價值，或用于清償債務、或列入有關成本費用及其他項目支出，并將其視同銷售，按確認的收入扣減開發產品賬面成本后的余額并入應納稅所得額。但對開發產品不轉出企業的行為，按確定的收入進行所得稅處理。
二 視是銷售行為收入的確認
按照《通知》的規定，視同銷售行為收入確認的方法和順序為：（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15%（含15%），具體由主管稅務機關確定。
對于房地產行業，自用開發產品視同銷售占有重要地位，特別是在當前行業發展上升勢頭強勁的背景下，對于開發產品的獨立運作是很多開發商的選擇。按照規定，如果房地產企業不對視同銷售行為早作處理，勢必會在未來給企業帶了更大的稅負。
三、自用開發產品視同銷售的折舊問題
對于自用開發產品視同銷售的行為有一個值得注意的問題。根據《企業會計制度》的規定，房地產開發企業將開發產品用于自用，按開發成本入賬，形成會計成本，但其遠低于計稅成本，如果會計上未把會計成本小于計稅成本的金額計入自用開發成本，就會出現對自用產品的折舊額小于從外部購入同樣固定資產的折舊額?？梢詤⒖嫉姆椒ㄊ?，先把自用開發成本的入賬價值假設成按計稅成本入賬，再將計稅成本大于會計成本的差額在開發成本移送自用的當年一次性以折舊費用形式將差額轉銷（因視同銷售無現金流入，稅法確認的收入理應有相應的費用抵減），由此，既抵減了開發產品的入賬價值，又抵減了視同銷售形成的差價收入，從而使產品自用的現金流量變為零，這與開發產品自用的現實情況相吻合。在形成時間性差異時，按此時間性差異乘以適用所得稅稅率計算的所得稅稅額，借記“遞延稅款”科目，貸記“應交稅金―應交所得稅”科目。對于這一可抵減時間性差異的轉回，不論開發產品移送自用與對外銷售的時間間隔是否能夠事先確定，企業對可抵減時間性差異，均隨自用開發產品的折舊過程逐年轉回。按時間性差異乘以年折舊率再乘以適用所得稅稅率計算的所得稅稅額，借記“所得稅”科目，貸記“遞延稅款”科目。待間隔期滿實際對外銷售時，將尚未轉回的時間性差異一次性作轉回處理，會計分錄與上述相同。
四、案例
某房地產開發公司2007年度決定將其開發產品――A商業廣場，轉為對外租賃的資產，該廣場開發成本5 000萬元，市場公允價8 000萬元，公司按照上述規定繳納了所得稅990萬元，該房產按20年計提折舊，5%殘值率。
按照上述分析，2007年會計處理：
Dr：固定資產8000Dr：遞延稅款990
Cr：累計折舊3000 Cr：應交稅金―應交所得稅990
開發產品5000
以后年度會計按凈值計提折舊，年折舊額=5000*（1-5%）/20=237.5；稅務申報按公允價可稅前抵扣折舊額=8000*（1-5%）/20=380，每年可遞減應納稅所得額142.5萬元。
遞延稅款按折舊年限20年分期平均轉回，當年應納稅所得額大于0借計“所得稅”；當年應納稅所得額小于0借計“利潤分配―未分配利潤”
會計處理
Dr：管理費用237.5Dr：所得稅/利潤分配49.5
