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序論：在您撰寫房地產審計風險時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
全面風險管理需要把風險管理的思想、方法和流程貫穿于全公司各個部門、各項工作之中?；谌骘L險管理的房地產業內部審計是在公司上下各個部門的配合下，由內部審計或合規部門牽頭，其他業務部門積極配合，首先制定基于全面風險管理的內部審計業務指導類文件，其中具體的風險節點由各個業務部門配合完成，隨后依據已經制定的審計指導文件對公司各項事務進行監督審查和風險控制管理。建立基于全面風險管理的房地產業內部審計組織結構能夠確保風險管理的理念通過公司內部審計執行下去。具體的組織結構(如圖1)。
二、房地產業內部審計風險控制節點
風險控制節點是內部審計工作需要重點關注的地方，通過設置內部審計風險控制節點，將公司風險管理的目標細化到每個相關的職能部門和每一項具體的工作環節中、培養公司整體的風險管理意識、運用全面風險管理識別、分析、評估、決策風險的管理流程實行內部審計。這樣更加有利于內部審計工作的開展和審計整改意見的貫徹執行。房地產開發過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段、租售管理階段，不同的階段各具有不同的風險。本文主要從內部審計監督控制角度列示出房地產開發過程中的風險節點。(如圖2)
(一)全過程綜合風險(1)政策風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，政府對物業租金、售價的限制，對土地使用的約束，對環境保護的要求，對外資的控制，以及對投資規模、投資方向和金融、稅收的控制和城市規劃等都會對投資商構成風險。因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大影響。
(2)融資風險。房地產融資風險是指融資條件或方式發生變化或由于資金使用不當從而可能導致開發商蒙受損失。房地產開發所需巨額資金的籌集和融通是開發商最為關切的問題，籌資風險反映的是因使用借貸資金而導致的自有資金回報盈利的不確定性。當投資中借貸比例很高時，籌資風險也越高。而各種籌資方式所用手段、工具和所處的環境不同，因此各種籌資方式也具有不同的風險。融資風險包括：投資收益與貸款利率的相對變化風險、樓花融資風險、房地產按揭風險(房產價格漲落風險、按揭收入變化風險、按揭利率變化風險)、商業信譽風險、時間管理風險。
(3)合同管理風險。合同管理風險是指由于合同簽訂、審批和執行方面的管理不完善導致損失的風險。具體包括：一是合同審批與簽訂風險。在合同最初簽訂階段，合同的條款沒有經過嚴格的審批引發的風險主要表現在：條文不全面，不完整，沒有將合同雙方的責權利關系全面表達清楚，沒有預計到合同實施過程中可能發生的各種情況，導致合同過程中的激烈爭執，最終導致損失；二是合同履行及跟蹤。合同簽訂之后進入履行階段，房地產公司應該就合同的各項條款包括工程施工進度和付款進度按照合同約定的方式履行，否則會引發違約風險，給公司的生產經營造成損失。
(4)內部控制與管理風險。內部控制與管理風險是指房地產公司內部管理制度不完善，項目管理人員能力不強、經驗不足、工人素質低、勞動積極性低導致房地產項目建設過程中各項工作沒有嚴格按照國家法律法規和公司規章制度執行引起各種違規風險。主要包括財務付款安全性、印章管理、應收款管理、個人借款、資產管理方面的風險。
(二)各階段特有風險(1)房地產項目土地獲取階段的風險。土地購買風險。如果土地獲得的方式是通過協議出讓的方式，那么土地獲取的風險主要在于開發企業和原房產所有者的談判過程中。而如果是通過招拍掛的方式取得土地，由于成本相對過高，利潤率低，對未來市場的判斷一旦出現偏差，就會導致項目虧損，因此其風險主要來自于對未來市場的判斷能力。征地拆遷風險。征地拆遷涉及許多法律和社會問題。一方面，我國現行拆遷安置法規規定太籠統，地方情況千差萬別，法規可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產所有者基于社會的、心理的、經濟的原因，會使開發商面對前所未有的各種復雜情況，同時也使開發商面對巨大的風險。
(2)房地產勘察、設計風險。勘察風險是指由于勘察點分布、鉆孔深度及勘探方法不當等引起勘探結果錯誤，從而導致建設用地的工程地質、水文狀況等分析錯誤，進而直接影響對地基土的性質、持力層和承載力的確定，使基礎選型和設計發生錯誤，如承載力高而勘察結果低，導致基礎設計浪費或建筑高度受限，房地產開發商成本增加和受益下降；相反，則會導致基礎需要加固，成本上升，嚴重的甚至建筑物倒塌，使開發商的信譽和投資蒙受巨大損失。設計風險是指由于各專業設計(建筑、結構、裝飾、給排水、電氣和通風空調等)方案的設計依據、設計參數、方案選擇不當、結構和設備器材選型不合理等，導致建筑工程不能滿足使用、經濟、美觀、安全和可靠性要求，以及設計進度不能滿足工程要求。
(3)房地產項目建設階段的風險。招標模式風險：目前，采用的招標模式有公開招標、邀請招標、協商議標三種。每一種招標方式都存在各自不同的風險。承包方式風險：一是全過程承包，開發商要冒承包商選擇不當的風險；二是階段承包，這種承包方式可以發揮各專業承包單位的專業特長，但同時增加了開發企業進行組織、協調和控制的難度，由此增加相應的風險。工期拖延風險：房地產開發建設階段每個環節的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生比較大的變化，錯過最佳租售時機。另一方面，工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費。
(4)房地產項目租售階段的風險。項目開發完成以后，開發商的主要任務是通過房屋出租或房產出售，盡快實現投資的回收，并取得利潤。這是房地產項目的終結階段，這一階段的成敗決定房地產建設項目的成功與否，因此對這一階段的關注非常重要。其中的風險包括：一是定價風險。價格風險主要是由于房地產定價不合理給房地產開發項目帶來的收益損失，主要是由于市場研究不充分、市場定位不準確、定價策略不科學或者是對房地產市場價格變動缺乏跟蹤造成的。二是營銷策劃風險。營銷風險主要來源于營銷渠道的選擇和營銷方式的使用。房地產開發項目的銷售渠道分為自行銷售和銷售。自行銷售具有成本低的優點，其營銷隊伍一般是臨時組建的，必須面對非專業性帶來的風險。而銷售一般是委托專門的房地產中介，由于他們具有熟悉房地產市場、銷售經驗豐富等優勢能夠促進房地產銷售的速度，但銷售也存在較大的風險。一方面要支付較高的傭金，另一方面，商一般可能同時負責多家公司的樓盤銷售，開發商不得不承擔由于銷售不積極帶來的風險。三是銷售時機風險。房地產銷售時機一般有：預售、即時出售和滯后銷售，每一種銷售的方式都有各自不同的風險。
三、基于全面風險管理的房地產內部審計評價指標體系設計
使用專家調查法對已經識別出的房地產業風險進行評價，專家調查法是風險識別的主要方法，是以專家為索取信息的重要對象。通過各個部門的專家參與調查和評分，使各個部門清楚盼認識到產生風險的節點，便于內部審計部門與各個職能部門的溝通和整改意見的貫徹落實。具體的指標體系設計(如表1)：
上述全面風險管理評分指標體系設計思路是：從內部管理與控制的角度進行指標設計，主要從合規的角度防范房地產建設過程中的各類風險。指標分為定性指標和定量指標，定性指標是衡量工作的完成情況，按照是否合規的標準進行判斷，如果審計結果是合規則為滿分，否則為零分；定量指標是指此類指標可以用一定的比例分值表示出來，用符合規定的影響金額除以基準金額，得出合規比例再乘以評分標準即求出最終得分。評分體系以百分計算，其中每一項指標的評分標準(即每一項指標的滿分分值)需要各部門的專家根據項目的具體情況制定。
【關鍵詞】房地產企業 風險防控 內部審計
當前，隨著社會的發展，我國企業已經逐步認識到內部審計的重要性。但是，由于內部審計起步晚，發展比較緩慢，審計方法明顯落后。對于房地產企業來說，由于投資規模較大，傳統的內部審計方法存在著明顯問題，難以及時發現房地產企業發展過程中潛藏的風險。因此，我們必須高度重視房地產企業的內部審計工作，及時發現、規避企業發展過程中出現的各種問題和風險，實現維護市場秩序，促進我國經濟快速健康發展的目的。
一、內部審計的概念
內部控制指的是企業或者單位為了實現特定目標，避免或降低各種風險，提高經營管理效率，而制定和實施的一系列方法、措施和程序。內部控制是社會經濟發展到一定階段的產物。內部審計是企業或者單位加強內部控制的重要手段，是實施內部控制的基礎環節和不可缺少的重要組成部分。
作為一種特殊的形式體現在內部控制系統中，企業應當根據內部審計的需要，制定科學完善的內部審計制度，建立起獨立有效的內部審計機構。內部審計機構應當在貫徹國家相關法律法規的基礎上，根據企業發展的需要，對內部加強審計監督并及時發現內部管理過程中存在的缺陷，及時規避企業發展中存在的風險，推動企業健康可持續發展。
二、當前房地產企業內部審計中存在的問題
（一）對內部審計的重要性認識不足
在很多時候，由于內部審計并不能產生出直接的經濟效益，所以房地產企業對內部審計工作并沒有高度重視。同時，由于開展內部審計工作需要設置更多的部門和工作人員，也需要制定相關的規章制度，增加管理環節，這在很多房地產企業看來，增添了管理難度。也有部分房地產企業把內部審計等同于成本控制，沒有全面理解房地產企業內部審計的重要作用。實際上，內部審計有助于維護房地產企業正常的經營活動，確保企業資產的安全，有效提高企業經濟效益和市場競爭實力。
（二）內部審計的作用沒有得到有效發揮
在很多房地產企業中，雖然設置了內部審計部門，但是由于受到傳統觀念的影響，內部控制意識薄弱，內部審計的作用很難得到發揮。主要表現在，很多房地產企業沒有形成一個完善的內部控制系統，財務評價制度和經濟合同管理制度很不健全。同時，缺少對經營風險和財務風險進行事前預測，而更加重視對實物進行控制。加上獎懲標準不夠明確，這在很大程度上對內部審計制度的貫徹執行產生出不利的影響。
（三）內部審計制度不夠健全
在當前我國眾多房地產企業中，還普遍存在著內部控制系統設計不合理、內部審計制度不夠健全的情況。在很多房地產企業中，內審部門劃歸于財務部門，這實際上就導致內部審計缺乏獨立性，內部審計的作用很難得到發揮。同時，很多房地產企業的內部審計職能僅僅是審核會計賬目方面，而在防范開發項目投資風險、降低項目運作成本以及提高經濟效益等方面的作用沒有得到廣泛認可。
三、加強房地產企業內部審計的制度建設和創新
（一）建立健全完善的內部審計制度
內部審計制度是推動房地產企業健康發展的重要保障，有助于房地產企業管理工作順利進行。一方面，要通過制度確保內部審計在房地產企業管理中的重要地位。通過建立健全內部審計制度，可以有效保證企業提高經營效率和效果，使內部審計的各項制度措施得到有效執行。另一方面，內部審計作為企業加強內部監控的重要手段，通過制度的建立與完善，可以充分發揮管理職能。內部審計可以對企業的經營活動、組織效益以及成本費用等進行審查和評價，及時發現企業日常管理中存在的問題，并有針對性地提出整改方案與改進建議，從而提高企業的經濟效益。
（二）加大房地產企業內審人員的培訓力度
高素質的內部審計人員是提高房地產企業價值的根本保證。因此，房地產企業內部審計人員不僅要掌握會計、審計、經濟法規和管理等知識，而且還要遵守審計準則和職業道德規范。在我國很多房地產企業中，內部審計人員主要來自于財務部門，他們的知識結構不夠合理。因此，必須根據內部審計工作的實際需要，進一步優化內部審計人員結構，加大對內審人員的素質能力的培訓力度。同時，房地產企業必須重視建立科學的激勵機制來吸引優秀的審計人員，建立起一個高效的審計團隊，改善企業經營管理工作，努力實現企業利益的最大化。
（三）積極改進審計手段
當前房地產企業內部審計人員的工作重點是在對企業財務數據的真實性、合法性的審查與監督上，審計對象是會計報表、賬簿、憑證等會計資料。實際上，在現實生活中，這一審計模式出現了很多問題，在很多時候阻礙了房地產企業經營活動的正常運作。因此，房地產企業必須要積極改進審計手段，從傳統的“查錯防弊”轉向為企業內部管理和企業決策服務，從審查和監督轉向評價與咨詢。與此同時，房地產企業內部審計的工作范圍不應局限于財務領域，而應當擴展到企業經營的各個方面。在審計方法上，應該靈活多變，根據工作需要靈活采用多種方法。
四、結語
在激烈的市場競爭中，房地產企業必須高度重視風險防控工作，而內部審計工作有助于房地產企業加強內部控制，合理規避市場風險，因此，重視內部審計工作成為房地產企業必須要全盤考慮的題中之義，中長期的愿景是建立一套更加科學的內部審計制度體系，從而不斷推動內部審計制度的創新，盡可能地減少或者避免突發性的經濟風險，努力推動房地產企業健康快速發展。
參考文獻
[1]劉忠陽.現代企業內部審計相關法律問題探究[J].法制與社會，2009（ 12） .
[關鍵詞]房地產 審計 特別風險
房地產行業近年來的高速發展,使其成為我國經濟的重要支柱產業。越來越多的房地產公司成為會計事務所的重要客戶,同時隨著房地產大規模的跨地域擴張,公司的管理幅度迅速加大,企業業務間關聯的復雜性急速增加,以及房地產企業的優勝劣汰進程加快,對注冊會計師的專業能力、審計經驗都提出了新的要求。本文結合多年的房地產審計經驗,著重討論在房地產企業審計中,注冊會計師必須關注的審計風險。
一、法律風險
房地產業涉及眾多利害關系人,包括投資者、債權人、購房人、供應商、政府監管機構等。所以約束該行業的法律法規相當多,如果房地產企業稍有不慎或未按法律規定進行房地產開發,很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應關注以下法律風險:
1、房地產企業開發項目未取得合規證件
房地產企業開發過程中主要證件有《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。注冊會計師審計中應重點關注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規定房地產項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產企業在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實現銷售條件;(2)《商品房預售許可證》取得時間,按政策規定,房地產企業在未取得《商品房預售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。
故審計中應關注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產企業是否存在違規開工建設、銷售的情況。若有,則必須考慮企業因違反規定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。
2、法律訴訟風險
房地產建設中主要涉及主體施工方、材料供應商與開發商的經濟關系。在現場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預料的情況(如遭受經濟危機,導致工程停工)出現后,雙方很有可能在事項補償金額上達不成一致,被審計單位通常不會對部分義務進行反映。
所以審計中應關注合同的履約情況,必要時到現場核實重點工程進度。注冊會計師若發現未按合同約定付款,則必須進一步確認是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關事項是否得到準確報告或披露。
3、交房及辦證風險
房地產企業對業主的重要義務有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標準的商品房交付業主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產權備案。故注冊會計師在審計中還應關注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預計了賠償費用。
二、稅務風險
房地產企業主要的稅務風險來自三方面,一是企業所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應予以關注。
1、企業所得稅風險
所得稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業以成本不能可靠計量為由,不及時結轉收入、成本,導致人為調整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達到延遲納稅或平衡納稅的目的。
2、土地增值稅風險
土地增值稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業以未實現100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實現銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實和稅務風險。
3、個人所得稅風險
房地產企業薪酬在各個行業中處于領先地位,部分房地產企業為減少關鍵管理員工的個稅負擔,采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應重點關注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出,尤其關注費用報銷較集中,票據報銷經手人是關鍵管理員工的費用。
三、資金運作風險
1、不恰當使用貸款資金風險
房地產業是資本高度集中的產業,據統計,上市公司的房地產企業負債率在40%-80%之間,負債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產開發貸款都是固定資產投資貸款,貸款資金屬于?？顚Ｓ?不能跨項目、跨地區使用。但目前房地產企業是多項目、全國化開發,房地產企業主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經濟效益。所以注冊會計師審計中應關注被審計單位不恰當使用貸款資金的風險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應考慮由此可能導致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。
2、騙取銀行按揭貸款風險
客戶的按揭貸款是房地產企業的重要資金來源,部分房地產企業在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應重點關注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。
四、持續經營風險
在房地產行業高速發展的同時,房地產企業的優勝劣汰進程加快,企業之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應重點關注被審計單位以下方面的風險,來判斷房地產企業的可持續經營能力。
1、財務支付能力
財務支付能力是房地產企業持續經營的前提條件。注冊會計師應重點關注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續狀態。
2、新項目生產資料土地的獲取能力
企業風險指未來的不確定性對企業實現其經營目標的影響。風險管理是企業從戰略制定到日常經營過程中對待風險的一系列信念與態度，目的是確定可能影響企業的潛在事項，并進行管理，為實現企業的目標提供合理的保證。2004年國際內部審計師協會(IIA)在其修訂的《內部審計實務標準》中將內部審計認定為“：內部審計是一種獨立、客觀的保證與咨詢活動，旨在為組織增加價值提高運作效率。它通過一種系統化、規范化的方法來評價和改進風險管理、控制和治理過程的效果，從而幫助組織實現其目標。”本定義第一次把風險管理和治理過程列入內部審計定義并放在第一位，使風險管理成為內部審計的一個核心和重點。房地產開發企業面臨的風險主要有政策風險、經濟風險、財務風險、運營風險(可細分為成本風險、價格風險和市場風險)、內控風險、資本市場融資風險等。在境內外上市企業，還面臨境外業務匯率風險、企業市值波動風險等。
2房地產開發行業中內部審計參與企風險管理的必要性
2.1新形勢下房地產開發企業生存和發展的客觀需要
傳統的居住觀念，催化了我國房地產產業持續投資增長。目前房地產產業面臨著的風險不可謂不大，是我國高風險行業之一。企業內部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業經營活動，增加企業價值，內部審計參與房地產開發企業風險管理就成為必然的客觀需求。
2.2房地產開發行業中內部審計自身發展的需求
房地產開發項目復雜的業務流程，決定了內控審計手段和方法必須與之相適應，需要多學科和專業密切協同，從而促進企業內部審計從傳統的財務審計向風險導向審計的轉變。審計署《關于內部審計工作的規定》中也作出明確規定：“對本單位及所屬單位內部控制制度的健全性和有效性以及風險管理進行評審?！?/p>
2.3外部審計的影響
注冊會計師業務領域的不斷擴展，勢必對內部審計界產生影響。內部審計部門和人員是企業內部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業發展的脈搏和價值運動規律，對企業興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責任感。
3房地產開發企業中內部審計存在的問題
3.1企業內部審計監督理念缺位，往往忽視內部控制建設工作
房地產開發企業的高層領導多是工程技術領域的專家，重視工程項目的開發與建設工作，對財政管理工作了解得不多，對企業內部審計的作用和監督意義認識不夠。個別領導甚至認為計劃管理就是內部控制，不需要什么內部審計監督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經濟損失。例如，某房地產開發企業與乙方簽訂小區換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內確保設備安裝得到地方供熱部門的許可批復并能得到相關部門的驗收，保證于當年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經過驗收，不能正常供暖，引發業主訴訟維權，造成直接經濟損失三十余萬元。
3.2企業內部審計監督體系薄弱，對企業的內部控制監督流于形式
房地產開發企業有些業務流程設計不科學，很多時候起不到應有的相互監督的作用。企業內部不相容職務分離控制、授權審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯簽制度也存在一些執行不力的問題，監督職能失去了應有的剛性。有的企業付款控制不嚴，工程款發生超付；有的工程劃線不及時，結算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴格按會計期間結算相關收入和成本費用，存在人為調節收入成本的現象。
4如何讓內部審計更好地融入房地產開發企業風險管理中
4.1加強內部審計全過程監督，充分發揮事前審計、過程審計和結果審計職能
房地產開發企業的風險可能產生在招投標中、產生在結算中、產生在工程管理中、產生在具體經濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能、減少企業風險的關鍵。因此，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數據的收集、整理和雙向溝通工作，確保數據詳實、準確。在房地產開發銷售的實際經營業務中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉，將開發成本努力實現為產品銷售收入，將商品變現為資金，并搞好后續土地儲備，增強可持續發展的活力。
4.2要優化內部審計人員結構，培養高素質的審計人才
房地產開發過程涉及技術研發、項目規劃、工程建設、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質較高的各類專業技術人員，更是企業內部審計有效實施的前提和基礎。我國房地產企業內部審計工作起步晚，相關人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓、崗位輪訓。尤其要培養和造就懂得工程管理的復合型審計人員，以促進工程管理，嚴格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規范招投標、工程劃線、工程結算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎，確保工程建設程序規范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的內部控制制度
對于房地產開發企業的內部審計，必須建立健全完善的內部控制制度。內控制度本質上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務、合同、風險管理等各項規章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節、效能抵銷、責權不清的困境。
4.4推行全面預算管理，保障資金有序流動，提高經濟效益
注重并深化全面預算管理，成立高層預算小組，由專業人士專門負責預算的審批、編制、監督工作。使預算范圍從傳統、單一的生產資金計劃擴大到基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資等資金預算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產權車庫、地面車位的排查清理，對限制資產逐一登記在冊，責任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現有的存量資產，回籠資金，減少資金占用，提升經營活動的增效點，激活現有資產的動態價值，為企業增收創效。
4.5建立相應的評價考核與激勵機制
企業風險指未來的不確定性對企業實現其經營目標的影響。風險管理是企業從戰略制定到日常經營過程中對待風險的一系列信念與態度，目的是確定可能影響企業的潛在事項，并進行管理，為實現企業的目標提供合理的保證。2004年國際內部審計師協會(IIA)在其修訂的《內部審計實務標準》中將內部審計認定為：“內部審計是一種獨立、客觀的保證與咨詢活動，旨在為組織增加價值提高運作效率。它通過一種系統化、規范化的方法來評價和改進風險管理、控制和治理過程的效果，從而幫助組織實現其目標?！北径x第一次把風險管理和治理過程列入內部審計定義并放在第一位，使風險管理成為內部審計的一個核心和重點。房地產開發企業面臨的風險主要有政策風險、經濟風險、財務風險、運營風險(可細分為成本風險、價格風險和市場風險)、內控風險、資本市場融資風險等。在境內外上市企業，還面臨境外業務匯率風險、企業市值波動風險等。
2房地產開發行業中內部審計參與企風險管理的必要性
2.1新形勢下房地產開發企業生存和發展的客觀需要
傳統的居住觀念，催化了我國房地產產業持續投資增長。目前房地產產業面臨著的風險不可謂不大，是我國高風險行業之一。企業內部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業經營活動，增加企業價值，內部審計參與房地產開發企業風險管理就成為必然的客觀需求。
2.2房地產開發行業中內部審計自身發展的需求
房地產開發項目復雜的業務流程，決定了內控審計手段和方法必須與之相適應，需要多學科和專業密切協同，從而促進企業內部審計從傳統的財務審計向風險導向審計的轉變。審計署《關于內部審計工作的規定》中也作出明確規定：“對本單位及所屬單位內部控制制度的健全性和有效性以及風險管理進行評審?！?/p>
2.3外部審計的影響
注冊會計師業務領域的不斷擴展，勢必對內部審計界產生影響。內部審計部門和人員是企業內部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業發展的脈搏和價值運動規律，對企業興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責任感。
3房地產開發企業中內部審計存在的問題
3.1企業內部審計監督理念缺位，往往忽視內部控制建設工作
房地產開發企業的高層領導多是工程技術領域的專家，重視工程項目的開發與建設工作，對財政管理工作了解得不多，對企業內部審計的作用和監督意義認識不夠。個別領導甚至認為計劃管理就是內部控制，不需要什么內部審計監督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經濟損失。例如，某房地產開發企業與乙方簽訂小區換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內確保設備安裝得到地方供熱部門的許可批復并能得到相關部門的驗收，保證于當年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經過驗收，不能正常供暖，引發業主訴訟維權，造成直接經濟損失三十余萬元。
3.2企業內部審計監督體系薄弱，對企業的內部控制監督流于形式
房地產開發企業有些業務流程設計不科學，很多時候起不到應有的相互監督的作用。企業內部不相容職務分離控制、授權審批控制、“三重一大”的集體決策或者聯簽制度也存在一些執行不力的問題，監督職能失去了應有的剛性。有的企業付款控制不嚴，工程款發生超付；有的工程劃線不及時，結算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴格按會計期間結算相關收入和成本費用，存在人為調節收入成本的現象。
4如何讓內部審計更好地融入房地產開發企業風險管理中
4.1加強內部審計全過程監督，充分發揮事前審計、過程審計和結果審計職能
房地產開發企業的風險可能產生在招投標中、產生在結算中、產生在工程管理中、產生在具體經濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能、減少企業風險的關鍵。因此，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數據的收集、整理和雙向溝通工作，確保數據詳實、準確。在房地產開發銷售的實際經營業務中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉，將開發成本努力實現為產品銷售收入，將商品變現為資金，并搞好后續土地儲備，增強可持續發展的活力。
4.2要優化內部審計人員結構，培養高素質的審計人才
房地產開發過程涉及技術研發、項目規劃、工程建設、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質較高的各類專業技術人員，更是企業內部審計有效實施的前提和基礎。我國房地產企業內部審計工作起步晚，相關人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓、崗位輪訓。尤其要培養和造就懂得工程管理的復合型審計人員，以促進工程管理，嚴格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規范招投標、工程劃線、工程結算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎，確保工程建設程序規范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的內部控制制度
對于房地產開發企業的內部審計，必須建立健全完善的內部控制制度。內控制度本質上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務、合同、風險管理等各項規章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節、效能抵銷、責權不清的困境。
4.4推行全面預算管理，保障資金有序流動，提高經濟效益
注重并深化全面預算管理，成立高層預算小組，由專業人士專門負責預算的審批、編制、監督工作。使預算范圍從傳統、單一的生產資金計劃擴大到基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資等資金預算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產權車庫、地面車位的排查清理，對限制資產逐一登記在冊，責任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現有的存量資產，回籠資金，減少資金占用，提升經營活動的增效點，激活現有資產的動態價值，為企業增收創效。
4.5建立相應的評價考核與激勵機制
關鍵詞：風險管理；房地產；內部審計
一、房地產企業內部審計在企業風險管理的價值
當下經濟發展方式的轉變使得經濟正在經歷著換擋。在這樣的特殊階段，房地產企業的風險特別是資金風險變得越來越大，對其資金風險管理的能力要求越來越高。在企業的資金管理過程中，企業的內部審計是重要的環節之一，是及時發現其資金風險點以及采取相應應對措施的重要基礎。因此，房地產企業應該積極改進自身的內部審計方式和措施，引入全面風險管理理念，全面提升企業的資金管理能力，提升審計效果，規避企業風險。
二、當下房地產企業的內部審計現狀
(一)制度方面
在市場經濟和現代管理理念的雙重作用下，內部審計已經成為眾多企業進行企業內部控制和管理的標準手段之一。對于房地產企業來講，內部審計的重要性不言而喻，企業的領導者和管理層都深知這一點，因此在內部審計制度建設方面的動作比較頻繁。但是，在眾多的房地產企業中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現在兩個方面：一方面是制度本身的合理性和科學性；另外一方面是制度對于企業本身的適應程度。對于制度本身的合理性和科學性，當下的房地產企業由于受到自身知識水平、技能以及經驗的限制，在制度設計的合理性和科學性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計和事后監督評價，制度的更新頻次較低，導致制度的設計逐漸落后等等方面。對于制度對企業自身情況的適應程度方面。房地產企業在進行制度設計的時候，或多或少會對先進企業的內部審計制度和方式進行學習和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會導致其脫離企業自身的實際情況，形成沒有實際效果和實踐意義的“空制度”。
(二)人才方面
良好的人才資源和儲備是科學的制度建立的基礎。房地產企業在制度建立的過程中，通常受到人才技術的限制?？傮w來看，當下房地產企業的內部審計人才問題主要集中在質量上面。由于經濟環境的變化，導致企業在面臨新的經濟環境時需要及時的調整相關的管理方式和策略，同時，隨著管理本身的發展，企業內部審計的管理理念及方式也在不斷的更新和進步，這幾點要求企業的內部管理人才就需要具備較強的學習能力以及持續不斷學習的意識，只有這樣，才能使自己企業的人才結構和人才所帶來的知識和技能不會落后，也就從基礎上防治制度和執行方面的不科學合理以及脫離實際。我國房地產企業的內部審計人才結構就存在著一定的落后的問題，一方面是企業的人才更迭機制不足，另一方面也是人才自身的惰于學習，以至會導致并使得在經濟環境和管理目標變化時，房地產企業的內部審計人才顯得較為落后和能力不足。
(三)激勵和控制方面
在激勵和控制方面，這是房地產企業內部審計制度切實落地的過程，是內部審計發揮其應有效果的過程。在房地產企業的內部審計執行過程中，由于房地產企業項目復雜度和周期交錯度較高，其建造的設計、材料等價格具有一定的隱蔽性，內部審計結果可能涉及相關人員利益等，這就給內部審計增加了很大的難度，也是房地產企業亟待提升內部審計能力的重要原因。總體來看，當前的房地產企業在內部審計的執行和監督方面，有一些流程化的東西，發揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實質”的現象。針對房地產企業項目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對經營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預判，導致企業的內部審計流于形式，達不到預期的效果。
三、案例淺析
作為中國房地產企業集團——恒大地產，其在經營過程中顯示出來的前瞻性和穩定性是毋庸置疑，其在內部審計完善和優化方面也必然有值得借鑒和學習的地方。在今年的年度工作會議上，恒大集團董事局主席許家印先生發表講話，其在談到2017年的重點工作時，就以單列的形式強調了內部監管和約束機制的建立，而在內部監管和約束中，內部審計就是一個重要的環節。由此可見，盡管恒大集團擁有很強的資金管理能力以及內部控制能力，但是仍然將以內部審計作為重要環節的內部控制和約束作為工作重點。具體來看，恒大集團今年在內部審計方面的工作主要由以下幾個方面。一是加強內部審計部門自身的建設，這包括制度建設、流程建設、隊伍建設等等；二是加強巡視和專項檢查力度，最后是強調相關人員要加強自身學習，打鐵必須要自身硬。從恒大集團的相關措施來看，對于內部審計工作的完善和健全，主要從制度完善，強力執行和人才學習等方面進行。房地產企業也可根據自身情況，借鑒和學習其適合自己的地方，提升企業內部審計能力。
四、基于風險管理導向的房地產企業內部審計措施
(一)制度方面
針對房地產企業內部審計制度科學合理性以及切合實際兩方面的不足，企業應該著力從制度入手，建立和不斷完善內部審計制度和流程，提供通暢的運行通道和流程。具體來講，房地產企業應該積極把握當下經濟形勢下的管理目標和方向，在國家抑制房地產泡沫的大背景下積極加強自身內部控制，提升管理水平。一方面，房地產企業應該和具有良好關系的兄弟企業建立起良好的合作關系，相互探討和研究關于風險管理的制度設計和執行工作，并且在此基礎上根據自身的具體情況，遵循自身企業發展規律，因時因地制宜，建立起本地化的內部審計制度。另一方面，企業應該深刻認識到房地產業務過程中的資金信息隱蔽性，做好各個環節的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責任制，使得相關的審計工作能夠在“可查”的基礎上進行，提升內部審計的效率和效果。
(二)人才方面
“打鐵要自身硬”，這是恒大集團內部控制管理針對人才培養和優化方面給我們的重要啟示。房地產企業的內部審計工作由于行業特性，顯得較為復雜和多變，一方面需要扎實的專業知識技能，另一方面也需要豐富的實踐經驗。因此，房地產企業除了在人才引進方面做好工作外，還要加強內部的學習、交流和培訓，營造進步氛圍，打造相關的學習體系，保持人才結構和人才知識的新鮮度。一方面企業可以與本地高校相關學院建立良好的溝通交流機制，做好人才和知識儲備；另一方面，企業可以與關系良好的企業建立合作關系，取長補短，共同培養內部審計人才，達到內部審計能力提升的共贏。
(三)激勵和控制方面
在激勵和控制方面，房地產企業應該積極踐行相應的內部審計制度，并且在實踐中不斷的總結和摸索，逐步優化企業內部控制制度。具體來講，一方面企業應該建立相關的執行和時間流程，做好各個環節的責任制下放，環環相扣，做好監督和審查，獎懲并舉，做好激勵工作；另一方面，企業要結合人才方面的措施，著力提升執行人員的業務水平，增強執行和實踐的效果以及反饋能力，為后期的總結和優化奠定良好的基礎。
五、練好內功任重道遠
在房地產市場深入發展的今天，經濟增長方式發生著較大的改變，房地產市場面臨著較大空間的泡沫抑制以及政策調控，各家房地產企業需要審時度勢，根據自身的具體情況積極適應這樣的大情勢、大背景，在做好外部轉變的同時積極進行內部管理的優化和完善，進一步練好內功。內部審計工作是企業內部管理重要的一環，總體來講，企業應該立足內部審計制度的建立和優化，逐步探索和研究相關課題，為后續的制度完善提供理論和經驗支撐。同時，企業應該做好人才方面的優化，在做好人才引進的同時逐步建立內部培訓體系，達到企業的長期人才戰略和短期人才戰略的并行和融合，促進人才資源的可持續發展。最后，企業應該做好后續的執行和監督工作，以期達到總結經驗和激勵執行的效果，為房地產企業的健康發展進一步練好內功作出應有的貢獻，這是一項十分重要的任務，我們要不懈的努力，任重而道遠。
參考文獻：
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不動產是指不能移動或者如果移動就會改變其性質、損害其價值的有形財產,包括土地及其定著物,包括物質實體及其相關權益。在《保險公司不動產投資試點管理辦法》(征求意見稿)中,“不動產”被定義為建筑物、構筑物及其附屬設施,以及該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的土地使用權。而“不動產投資”,則指保險公司為獲取投資回報,運用保險資金,通過認購不動產金融產品或以物權、股權、債權等方式,投資不動產的行為。因為動產和不動產有時是可以互變的,而房地產業是不動產中性質較為穩定的一項,最為符合保險資金投資特點。
保監會主席吳定富在接受采訪時表示,保險資金投資不動產細則有望于近期出臺,屆時保險資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產開發、不允許直接投資商業房地產等項目。但是,其主要目的是為了防止炒房等行為,而對于其投資范圍做出的適當限制。
(一)投資渠道窄且收益率偏低
吳定富曾表示,“在中國目前保險業處于初級發展的階段,在承保這塊的利潤比較低的情況下,要使企業做大做強,保險資金的運用在某種程度上更具有特殊的重要性,對保險業健康持續發展、防范風險、做大做強,具有非常重大的意義”。
國外統計資料也顯示,只有當保險公司的資金年收益率在7%以上時,其經營才能進入良性發展軌道。我國的投資收益率還未到此水平,2009年度保險資金投資收益率6.41%,同比提高4.5個百分點。僅憑債券、基金、股票、存款為主的匱乏的投資渠道很難到達,保險資金投資股票的收益一般為10%,但風險較大。債券收益率在5%上下,雖然安全但收益相對偏低。而地產的平均投資收益率約在8%左右,其安全性和收益率保險公司來說吸引力很大相對于4%的保險資金平均收益率,投資地產后,收益將翻番。
(二)拓寬渠道——房地產業
按照保監會公布數據,截止2009年底,中國保險業的總投資額為2.69萬億元人民幣。如果按照國外通行的保險業在房地產的投資比例——限額占總投資額的15%,進行計算,并假設30%的資金流入海外市場,進入全國樓市的保險資金大約可達2825億元。因此,保險資金的去向吸引了房地產市場的目光。而且,我們知道保險資金的投資在于追求長期性、穩定性、累計性、負債性。而房地產業的流動性較低,短期內不易變現,投資規模大、期限長,比較符合保險資金穩健投資的特點。
二、房地產市場發展空間分析
2009年度胡潤百富榜中,前十名中,房地產富豪有8位。房地產富豪卷土重來,無疑與當前中央政府的政策緊密相關,08年10月下旬國家和上海市出臺有關完善住房保障、促進房地產市場發展的措施后,市場反應比較積極,交易量有所回升。與金融危機前的政府嚴厲的房地產業調控措施形成鮮明的對比。
(一)房地產行業近況
根據國家統計局公布2009年1~12月全國房地產市場運行情況。2009年,全國完成房地產開發投資36232億元,比上年增長16.1%。12月份,全國房地產開發景氣指數為103.66,比11月份提高0.88點。
其中,由數據我們不難發現在國家經濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下,今年我國房地產市場表現遠好于預期,出現了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。
(二)投資房地產的原因
1.剛性需求的存在
剛性需求,是指商品供求關系中受價格影響較小的需求,房產也屬于其中之一,不論價格的高低,人們的需求都存在,而且都是必需的。房子也可以說是一種特殊的必須品,房子是建立在經濟基礎之上的,但對于中國人而言,擁有自己的房子的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花費巨資購買房子。而且,隨著社會的發展,我國的家庭規模也逐漸減小由原本的四世同堂變為一個個小家庭,因此其對于房子的需求也在不斷增加,無論城市居民對住宅面積、質量要求的提高等因素無一不對房地產需求構成強有力的支撐,促使其價格提高。
2.土地資源稀缺
根據最新一輪的土地變更調查,截至2008年12月31日,中國耕地總面積為18.2574億畝。在2008年度,全國耕地面積凈減少了29.0萬畝。2008年度全國耕地面積凈減少量比上年度下降了50%。我國房地產需求旺盛,使得土地資源消耗急劇上升。土地資源的稀缺,就勢必使得土地成本增大。而現在隨著建筑材料、人工成本的暴漲、資金成本以及各類稅費的增加也同樣使得房地產價格不斷上漲。
3.通貨膨脹
根據國外資料顯示,房價隨CPI的增加而增加。美國在第二次石油危機期間,通貨膨脹形勢最為嚴峻,CPI上升了13%,與此同時房價卻未大幅度下跌,仍然保持增速為正。在通貨膨脹背景下,租金隨通貨膨脹率而上升,且租金波動幅度要小于房價,這對房價形成支撐作用,租金持續在一個高水平上,房價就難以下降。
相比較發達國家房地產業的發展歷程來看,中國房地產業的發展歷程,其總體發展水平還處于產業的成長階段。而且,很多發達國家的房地產價格的拐點大都存在于其城市化率達到65%以上,因此對于中國這個發展中國家來講于中國經濟的迅速增長,城市化進程的推進,社會結構進入轉型期,居民購買力和購買意向增強,都為房地產行業發展提供強勁動力。因此,在房產業還存在很大的發展的空間,在人民幣升值預期、國民的消費水平的提高等因素的影響下,房地產產業的蓬勃發展必然是勢不可擋。綜上所述,投資房地產是可行,可以獲取一定利益
三、保險資金投資房地產的物業類型
